Étiquette : critères

En vertu de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Cette notion de logement décent est définie par la loi du 6 juillet 1989 (cadre législatif de référence pour la location de locaux d’habitation et/ou mixtes professionnels) ainsi que par plusieurs décrets ultérieurs (Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 – Décret n° 2023-796 du 18 août 2023)

Alors, quels sont les principaux critères d’un « logement décent », auxquels le bailleur doit être particulièrement attentif durant toute la durée de vie du bail ?

Les 8 critères liés à la sécurité physique et à la santé des locataires :

Le logement loué doit impérativement :

1. assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement doit protèger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau).
2. être protégé contre les infiltrations d’air parasites. Portes et fenêtres du logement doivent ainsi présenter une étanchéité à l’air suffisante.
3. Etre équipé de dispositifs de retenue des personnes (garde-corps aux fenêtres, escaliers, loggias et balcons, dans un état conforme à leur usage)
4. Ne pas contenir de matériaux de construction, de canalisations et de revêtements présentant des risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
5. Disposer d’un réseau d’électricité et de gaz, d’équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité définies par les lois et en bon état d’usage et de fonctionnement,
6. Disposer d’une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement,
7. Les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.
8. Ne pas présenter d’animaux nuisibles (il s’agit de toutes les espèces parasites : rats, puces de lit, cafards, etc.).

Les 6 critères liés aux éléments d’équipement et de confort :

Le logement objet de la location doit disposer :

1. d’une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
2. d’une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;
3. d’installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. d’une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;
5. d’une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
6. d’un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Le critère lié au niveau de performance énergétique minimum :

• au 1^er janvier 2025, le logement loué doit appartenir au minimum à la classe énergétique F

Le critère lié à la surface et au volume minimal :

• Pour une location simple (hors cas de colocation), le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Dès la prise d’effet du contrat de bail, le locataire dispose donc d’un droit au logement décent qu’il peut opposer à son bailleur.

Ce dernier devra donc être attentif, durant toute la durée de vie du bail, au fait que le logement remplisse effectivement l’ensemble des critères cités ci-dessous.

A défaut, le bailleur peut engager sa responsabilité et se voir poursuivi sur le plan judiciaire.

Dans ces cas, il existe un risque de conséquences lourdes pour le bailleur (interdiction de percevoir les loyers, réalisation de travaux sous astreinte,  obligation indemnitaire à l’égard du locataire, suspension du droit de donner congé,…)

Ces situations ne sont pas rares et représentent aujourd’hui un contentieux important devant nos juridictions civiles et pénales.

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