Délivrer un congé en période d’urgence sanitaire

Lorsqu’on est bailleur ou locataire, délivrer congé durant la période d’urgence sanitaire s’avère souvent matériellement impossible.

Pour cette raison, les délais de préavis impératifs prévus pour les baux immobiliers bénéficient,  à l’instar des délais procéduraux, d’un report lorsque leur date ultime de délivrance intervient au cours de cette période.

Ce report est prévu par l’article 5 de l’ordonnance n°2020–306 du 25 mars 2020 qui dispose en ces termes que :

« Lorsque la convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu’elle est renouvelée en l’absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période où ce délai sont prolongés s’ils expirent durant la période définie au I de l’article premier, de deux mois après la fin de cette période »

Élaboré dans l’urgence, ce texte succinct pose toutefois d’importantes difficultés d’interprétation et de mise en oeuvre.

  • En matière de baux d’habitation et de baux professionnels :

On constate tout d’abord que les locataires ne sont pas concernés par le texte, ces derniers pouvant donner congé à tout moment et sans risque. Cependant, devant la grande difficulté actuelle de délivrer congé, les locataire seront bien démunis et, rien étant scientifiquement prévu pour eux, ils ne pourront que prendre leur mal en patience.

Côté bailleurs, les enjeux sont plus importants. Prenez par exemple un bail d’habitation nue expirant le 31 octobre 2020. Pour ne pas encourir la nullité, le congé du bailleur devrait être délivré au plus tard le 30 avril 2020, soit 6 mois avant l’échéance du bail.

Littéralement, l’ordonnance du 25 mars 2020 offre un report de délai s’agissant des conventions « renouvelées » en l’absence de dénonciation dans un délai déterminé.

Or, en l’occurrence, si le congé n’est pas délivré dans le délai de 6 mois précité, un nouveau contrat se formera à l’issue de la période initiale, et il ne s’agira pas, à proprement parlé, d’un « renouvellement » (lequel suppose un acte exprès) mais d’une simple reconduction tacite qui, elle, n’est pas expressément visée par le texte.

Est-ce à dire que le congé donné par un bailleur à l’échéance d’un bail d’habitation pourrait ne pas bénéficier du report institué par cette ordonnance? Il demeure selon nous une incertitude et il faut donc espérer qu’une interprétation large prévaudra ou que la loi de ratification, prévue fin mai, soit plus précise en visant, non plus seulement, les convention « renouvelées » mais aussi celles tacitement reconduites.

  • En matière de baux commerciaux :

La difficulté est ici similaire, voire plus grande encore, car les termes utilisés dans l’ordonnance ne sont guère appropriés. Voici 3 exemples afin d’illustrer la situation:

Exemple n°  1 : le congé est donné en vue d’une échéance triennale. (Pour rappel, à défaut d’un tel congé le bail initial continu). Là encore, il n’y a pas de « renouvellement » à proprement parlé mais une simple continuation du bail existant à défaut de congé. Il n’y a donc qu’un pas pour en déduire que cette situation n’entre pas dans le champs d’application de l’ordonnance.

Exemple n° 2 : le congé (ou la demande de renouvellement) est donné après l’échéance du bail. Celui-ci n’a donc pas pris fin et s’est maintenu en tacite prolongation. La convention n’est pas renouvelée puisque le défaut de congé n’entraîne nullement le renouvellement du bail (Seule l’initiative des parties peut en effet le provoquer).

Exemple n°3 : Avant d’atteindre la période des 12 ans, un locataire demande le renouvellement de son bail pour éviter le déplafonnement de ses loyers (article L. 145-34 du Code de commerce). Cette demande doit être notifiée au bailleur au plus tard 2 mois avant l’échéance des 12 années.  Or, si le locataire n’a pu matériellement le faire dans le délai imparti en raison des circonstances exceptionnelles, peut-il arguer d’un report de cette possibilité ? À notre avis le texte ne l’autorise pas.

En outre, il revient d’observer que ce texte va permettre de délivrer des congés avec un préavis très réduit car, en effet, ce n’est pas la durée du bail qui est prolongée, mais la date possible de délivrance du congé.

Prenons par exemple l’hypothèse d’un bail d’habitation expirant le 31 octobre 2020. En temps normal, Le bailleur devrait délivrer congé au plus tard le 30 avril de cette année. Mais cette date se trouvant en cours de la période critique, la date limite pour délivrer congé serait alors prolongée au 24 août 2020 (en partant du principe que le point d’arrivée de la période d’urgence est le 24 mai 2020).

Le bailleur pourrait donc délivrer un congé le 24 août pour le 31 octobre suivant, ne laissant donc que 2 mois à son locataire pour trouver à se reloger convenablement et déménager…

Enfin, l’application de ces dispositions pourrait provoquer des situations ubuesques : imaginons un bail meublé (préavis de trois mois pour le bailleur) venant à expiration le 31 juillet 2020. En partant du principe que le point de départ de la période d’état d’urgence sanitaire est le 12 mars 2020 et que son point d’arrivée est le 24 mai 2020, le bailleur pourrait valablement donner congé jusqu’au 24 août 2020, soit postérieurement au terme du contrat, ce qui serait difficilement concevable.

Nous attendons donc des clarifications sur ces mécanismes dans une loi de ratification qui devrait, en principe, intervenir avant le 25 mai 2020.

Les conditions essentielles à la validité d’une cession de bail d’habitation ou mixte

La cession de bail est une procédure très courante, généralement utilisée dans les cas de figue suivants:

  • en cas de congé donné par le locataire, afin d’éviter de payer le loyer durant la période de préavis,
  • afin de rendre service à un proche qui souhaiterait prendre le relais dans la location,

Cette procédure nécessite impérativement l’accord écrit du bailleur, y compris sur le montant du loyer et nous vous conseillons de faire stipuler cette autorisation dans le bail ou dans un avenant au contrat de location.  (L. 6 juill. 1989, art. 8)

Souvent, le bailleur subordonnera son accord à la condition que le cédant reste garant des obligations du cessionnaire. Il pourra également exiger d’agréer la cession ou que le cessionnaire lui fournisse une caution. (En effet, rien n’interdit aux parties de fixer des conditions spécifiques à la cession).

Il est important de noter que même lorsque le bailleur n’autorise pas la cession, le locataire est en droit d’héberger un proches car les clause d’un bail d’habitation ne peuvent pas, en vertu de l’art. 8, § 1, Conv. EDH, avoir pour effet de priver le preneur de cette possibilité (Civ. 3e, 6 mars 1996, n° 93-11.113)

Attention toutefois, en cas d’hébergement prolongé si le preneur n’occupe pas personnellement le logement. Une telle situation pourrait être qualifiée de cession ou de sous-location déguisée, et justifier la résiliation du bail au torts du locataire. (Civ. 3e, 10 mars 2010, n° 09-10.412)

Si la cession est régulière, elle emportera la subrogation du nouveau locataire à l’ancien et le transfère des obligations du locataire sur la tête du cessionnaire.

Sauf accord en sens contraire, ce changement de cocontractant ne sera opposable au bailleur qu’à compter, soit du moment où la cession lui aura été signifiée par acte d’huissier, soit à compter du moment où il l’aura acceptée dans un acte passé par-devant notaire (article 1690 du code civil).

Pour toute information ou demande de rendez-vous, le secrétariat de notre cabinet de Raincy vous répond au 09.83.45.02.15.