Les conditions essentielles à la validité d’une cession de bail d’habitation ou mixte

La cession de bail est une procédure très courante, généralement utilisée dans les cas de figue suivants:

• en cas de congé donné par le locataire, afin d’éviter de payer le loyer durant la période de préavis,
• afin de rendre service à un proche qui souhaiterait prendre le relais dans la location,

Cette procédure nécessite impérativement l’accord écrit du bailleur, y compris sur le montant du loyer et nous vous conseillons de faire stipuler cette autorisation dans le bail ou dans un avenant au contrat de location.  (L. 6 juill. 1989, art. 8)

Souvent, le bailleur subordonnera son accord à la condition que le cédant reste garant des obligations du cessionnaire. Il pourra également exiger d’agréer la cession ou que le cessionnaire lui fournisse une caution. (En effet, rien n’interdit aux parties de fixer des conditions spécifiques à la cession).

Il est important de noter que même lorsque le bailleur n’autorise pas la cession, le locataire est en droit d’héberger un proches car les clause d’un bail d’habitation ne peuvent pas, en vertu de l’art. 8, § 1, Conv. EDH, avoir pour effet de priver le preneur de cette possibilité (Civ. 3e, 6 mars 1996, n° 93-11.113)

Attention toutefois, en cas d’hébergement prolongé si le preneur n’occupe pas personnellement le logement. Une telle situation pourrait être qualifiée de cession ou de sous-location déguisée, et justifier la résiliation du bail au torts du locataire. (Civ. 3e, 10 mars 2010, n° 09-10.412)

Si la cession est régulière, elle emportera la subrogation du nouveau locataire à l’ancien et le transfère des obligations du locataire sur la tête du cessionnaire.

Sauf accord en sens contraire, ce changement de cocontractant ne sera opposable au bailleur qu’à compter, soit du moment où la cession lui aura été signifiée par acte d’huissier, soit à compter du moment où il l’aura acceptée dans un acte passé par-devant notaire (article 1690 du code civil).

Pour toute information ou demande de rendez-vous, le secrétariat de notre cabinet de Raincy vous répond au 09.83.45.02.15.