Lorsqu’on est bailleur ou locataire, délivrer congé durant la période d’urgence sanitaire s’avère souvent matériellement impossible.

Pour cette raison, les délais de préavis impératifs prévus pour les baux immobiliers bénéficient,  à l’instar des délais procéduraux, d’un report lorsque leur date ultime de délivrance intervient au cours de cette période.

Ce report est prévu par l’article 5 de l’ordonnance n°2020–306 du 25 mars 2020 qui dispose en ces termes que :

« Lorsque la convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu’elle est renouvelée en l’absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période où ce délai sont prolongés s’ils expirent durant la période définie au I de l’article premier, de deux mois après la fin de cette période »

Élaboré dans l’urgence, ce texte succinct pose toutefois d’importantes difficultés d’interprétation et de mise en oeuvre.

  • En matière de baux d’habitation et de baux professionnels :

On constate tout d’abord que les locataires ne sont pas concernés par le texte, ces derniers pouvant donner congé à tout moment et sans risque. Cependant, devant la grande difficulté actuelle de délivrer congé, les locataire seront bien démunis et, rien étant scientifiquement prévu pour eux, ils ne pourront que prendre leur mal en patience.

Côté bailleurs, les enjeux sont plus importants. Prenez par exemple un bail d’habitation nue expirant le 31 octobre 2020. Pour ne pas encourir la nullité, le congé du bailleur devrait être délivré au plus tard le 30 avril 2020, soit 6 mois avant l’échéance du bail.

Littéralement, l’ordonnance du 25 mars 2020 offre un report de délai s’agissant des conventions « renouvelées » en l’absence de dénonciation dans un délai déterminé.

Or, en l’occurrence, si le congé n’est pas délivré dans le délai de 6 mois précité, un nouveau contrat se formera à l’issue de la période initiale, et il ne s’agira pas, à proprement parlé, d’un « renouvellement » (lequel suppose un acte exprès) mais d’une simple reconduction tacite qui, elle, n’est pas expressément visée par le texte.

Est-ce à dire que le congé donné par un bailleur à l’échéance d’un bail d’habitation pourrait ne pas bénéficier du report institué par cette ordonnance? Il demeure selon nous une incertitude et il faut donc espérer qu’une interprétation large prévaudra ou que la loi de ratification, prévue fin mai, soit plus précise en visant, non plus seulement, les convention « renouvelées » mais aussi celles tacitement reconduites.

  • En matière de baux commerciaux :

La difficulté est ici similaire, voire plus grande encore, car les termes utilisés dans l’ordonnance ne sont guère appropriés. Voici 3 exemples afin d’illustrer la situation:

Exemple n°  1 : le congé est donné en vue d’une échéance triennale. (Pour rappel, à défaut d’un tel congé le bail initial continu). Là encore, il n’y a pas de « renouvellement » à proprement parlé mais une simple continuation du bail existant à défaut de congé. Il n’y a donc qu’un pas pour en déduire que cette situation n’entre pas dans le champs d’application de l’ordonnance.

Exemple n° 2 : le congé (ou la demande de renouvellement) est donné après l’échéance du bail. Celui-ci n’a donc pas pris fin et s’est maintenu en tacite prolongation. La convention n’est pas renouvelée puisque le défaut de congé n’entraîne nullement le renouvellement du bail (Seule l’initiative des parties peut en effet le provoquer).

Exemple n°3 : Avant d’atteindre la période des 12 ans, un locataire demande le renouvellement de son bail pour éviter le déplafonnement de ses loyers (article L. 145-34 du Code de commerce). Cette demande doit être notifiée au bailleur au plus tard 2 mois avant l’échéance des 12 années.  Or, si le locataire n’a pu matériellement le faire dans le délai imparti en raison des circonstances exceptionnelles, peut-il arguer d’un report de cette possibilité ? À notre avis le texte ne l’autorise pas.

En outre, il revient d’observer que ce texte va permettre de délivrer des congés avec un préavis très réduit car, en effet, ce n’est pas la durée du bail qui est prolongée, mais la date possible de délivrance du congé.

Prenons par exemple l’hypothèse d’un bail d’habitation expirant le 31 octobre 2020. En temps normal, Le bailleur devrait délivrer congé au plus tard le 30 avril de cette année. Mais cette date se trouvant en cours de la période critique, la date limite pour délivrer congé serait alors prolongée au 24 août 2020 (en partant du principe que le point d’arrivée de la période d’urgence est le 24 mai 2020).

Le bailleur pourrait donc délivrer un congé le 24 août pour le 31 octobre suivant, ne laissant donc que 2 mois à son locataire pour trouver à se reloger convenablement et déménager…

Enfin, l’application de ces dispositions pourrait provoquer des situations ubuesques : imaginons un bail meublé (préavis de trois mois pour le bailleur) venant à expiration le 31 juillet 2020. En partant du principe que le point de départ de la période d’état d’urgence sanitaire est le 12 mars 2020 et que son point d’arrivée est le 24 mai 2020, le bailleur pourrait valablement donner congé jusqu’au 24 août 2020, soit postérieurement au terme du contrat, ce qui serait difficilement concevable.

Nous attendons donc des clarifications sur ces mécanismes dans une loi de ratification qui devrait, en principe, intervenir avant le 25 mai 2020.

La cession de bail est une procédure très courante, généralement utilisée dans les cas de figue suivants:

  • en cas de congé donné par le locataire, afin d’éviter de payer le loyer durant la période de préavis,
  • afin de rendre service à un proche qui souhaiterait prendre le relais dans la location,

Cette procédure nécessite impérativement l’accord écrit du bailleur, y compris sur le montant du loyer et nous vous conseillons de faire stipuler cette autorisation dans le bail ou dans un avenant au contrat de location.  (L. 6 juill. 1989, art. 8)

Souvent, le bailleur subordonnera son accord à la condition que le cédant reste garant des obligations du cessionnaire. Il pourra également exiger d’agréer la cession ou que le cessionnaire lui fournisse une caution. (En effet, rien n’interdit aux parties de fixer des conditions spécifiques à la cession).

Il est important de noter que même lorsque le bailleur n’autorise pas la cession, le locataire est en droit d’héberger un proches car les clause d’un bail d’habitation ne peuvent pas, en vertu de l’art. 8, § 1, Conv. EDH, avoir pour effet de priver le preneur de cette possibilité (Civ. 3e, 6 mars 1996, n° 93-11.113)

Attention toutefois, en cas d’hébergement prolongé si le preneur n’occupe pas personnellement le logement. Une telle situation pourrait être qualifiée de cession ou de sous-location déguisée, et justifier la résiliation du bail au torts du locataire. (Civ. 3e, 10 mars 2010, n° 09-10.412)

Si la cession est régulière, elle emportera la subrogation du nouveau locataire à l’ancien et le transfère des obligations du locataire sur la tête du cessionnaire.

Sauf accord en sens contraire, ce changement de cocontractant ne sera opposable au bailleur qu’à compter, soit du moment où la cession lui aura été signifiée par acte d’huissier, soit à compter du moment où il l’aura acceptée dans un acte passé par-devant notaire (article 1690 du code civil).

Pour toute information ou demande de rendez-vous, le secrétariat de notre cabinet de Raincy vous répond au 09.83.45.02.15.

 

Jusqu’ici, contrairement aux époux, les parents non mariés en cours de séparation étaient privés de toute possibilité de réclamer, même à titre temporaire, la jouissance du logement familiale au profit de l’un ou de l’autre d’entre eux.

C’est précisément pour remédier à cette situation inégalitaire que la loi de programmation et de réforme pour la justice du 23 mars 2019 à créé l’article 373-2-9-1 du Code civil conférant au Juge aux affaires familiales le pouvoir de statuer sur la jouissance provisoire du logement de la famille en cas de séparation de parents non mariés.

Plus concrètement, le Juge peut désormais attribuer temporairement la jouissance du logement familial à l’un des deux parents s’il est saisi d’une requête relative aux modalités d’exercice de l’autorité parentale.

On peut penser que « l’intérêt de(s) enfants(s) » constitue le critère premier à prendre en considération pour statuer sur ce chef de demande, mais il ne constitue certainement pas l’unique critère: La capacité d’un parent à assumer les charges relatives au logement, le lieu d’exercice d’une activité professionnelle par l’un des deux parents, la difficulté d’un parent à retrouver un autre logement (au vu notamment de sa situation financière), sont autant de motifs que le juge pourra retenir pour accueillir ou rejeter la demande qui lui est présentée au titre de la jouissance du logement de famille.

Dans le cas ou le logement familial correspond à un bien pris à bail ou lorsqu’il constitue la propriété personnelle de l’un des parents, nous pouvons déduire de l’article 373-2-9-1 du Code civil que l’attribution ne pourra excéder la durée maximale de 6 mois (passé ce délai, le parents bénéficiaire de la mesure ne disposera plus d’aucun titre lui permettant de se maintenir dans les lieux).

Mais les choses sont légèrement différentes lorsque le logement est un bien indivis et que les parents sont seuls indivisaires car, dans cette hypothèse, le Juge à le pouvoir de proroger cette période de 6 mois si le tribunal est saisi des opérations de liquidation-parage du bien.

En toute hypothèse, il est important que le parents exposé à devoir quitter le domicile familiale sollicite un délai pour partir sous peine de se trouver privé de logement du jour au lendemain.

Pour tout renseignement ou prise de rendez-vous, contactez notre cabinet au 09.83.45.02.15.

Lorsqu’une entreprise est assignée devant un tribunal de commerce par l’un de ses cocontractants ou clients,  il importe pour son dirigeant de connaître quelques règles procédurales essentielles pour s’y retrouver et défendre ainsi utilement.

Tout d’abord, il faut savoir que l’oralité est de règle devant le tribunal de commerce, ce qui implique que les parties doivent présenter oralement leurs prétentions et moyens respectifs aux magistrats lors de l’audience, ce, même si elles conservent la faculté de se référer à ce qu’elles auraient formulé par écrit.

Attention, si l’oralité est de règle devant cette juridiction, cela ne dispense pas l’entreprise de communiquer à son contradicteur, spontanément et en temps utile avant l’audience, l’ensemble de ses moyens de faits et de droit, ainsi que l’intégralité de ses éléments de preuve.  Il s’agit là de respecter le principe du contradictoire, autre principe essentiel de la procédure civile.

Une copie de vos éléments de preuves et de vos éventuelles écritures doit ainsi impérativement être adressée avant l’audience à votre adversaire, faute de quoi, la juridiction pourrait décider de ne pas les prendre en compte.

Il est encore important de savoir qu’en matière commerciale, l’affaire peut être évoquée dés la première audience et que, de ce fait, la défense doit, autant que possible, être prête à la date indiquée sur l’assignation.

Toutefois, si l’affaire n’apparaît pas en état d’être jugée, la formation de jugement peut ordonner l’ouverture d’une phase d’instruction en décidant de désigner l’un de ses membres pour y procéder, ou en instruisant elles-même aux audiences ce qui, en pratique, est le cas le plus fréquent.

Cette phase d’instruction sert essentiellement à trancher les difficultés qui pourraient survenir concernant la communication des pièces, d’éventuels incidents d’instance, ou encore d’examiner la nécessité d’ordonner certaines mesures d’instruction (mesures d’expertises, constats d’Huissier,…).

Une fois l’affaire en état d’être jugée, elle est plaidée à l’instance. Les plaidoiries peuvent être précédées d’un rapport du juge chargé de l’instruction à la demande du président de la formation de jugement.

Notez enfin que si les parties sont en principe tenues de comparaître, elle peuvent se voir accorder une dispense judiciaire leur permettant de ne pas se présenter à l’audience (C. pr. civ., article 861-1).

Depuis plusieurs années, le cabinet de Me Aurélien Bouillot intervient très régulièrement devant les tribunaux de commerce d’île-de-France et dispose d’une compétence technique reconnue en la matière.

Le refus de renouvellement d’un bail commercial est l’acte par lequel le bailleur manifeste sa volonté de mettre fin au contrat.

Il résulte généralement d’un congé délivré par le bailleur sans offre de renouvellement ou d’une réponse négative à une demande de renouvellement faite par le locataire.

Important: le refus de renouvellement est un droit pour le bailleur. Il n’a pas à être motiver dès lors que celui-ci propose le paiement d’une indemnité d’éviction à son locataire.

Ladite indemnité vise à compenser le préjudice subi par le preneur du fait de son éviction et se compose d’une indemnité principale, correspondant à la valeur marchande du fonds de commerce (le plus souvent un pourcentage du chiffre d’affaires des trois dernières années), ainsi que d’indemnités accessoires correspondant, notamment, aux frais de déménagement et de réinstallation engendrés, ainsi qu’aux frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur . (C. com., art. L. 145-14, al. 1er).

Elle est à la charge du bailleur et, jusqu’à son complet paiement, le locataire a le droit de se maintenir dans les lieux aux conditions et clauses du contrat expiré, ce, en contrepartie d’une indemnité d’occupation fixée comme le loyer et respectant la valeur locative du bien.

Toutefois attention:  si le droit à une indemnité d’éviction est une prérogative d’ordre public pour le locataire (C. com., art. L. 145-15), le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans avoir a payer d’indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime ou s’il peut invoquer son droit de reprise sur l’immeuble.

Généralement, le motif grave et légitime se caractérise par l’existence de manquements importants au statut des baux commerciaux, ou aux obligations du bail, imputables au locataire.

A ce titre, il est important de noter que s’il s’agit de l’inexécution d’une obligation du bail (ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds), le refus de renouvellement devra être précédé d’une mise en demeure d’avoir à faire cesser l’infraction sauf dans le cas où celle-ci est irréversible (C. com., art. L. 145-17-1).

Concernant enfin le droit de reprise dont bénéficie le bailleur, la loi énumère limitativement les quatre cas dans lesquels il s’applique : la démolition de l’immeuble en cas d’insalubrité ou de dangerosité (C. com., art. L. 145-17-1, 2°) ; l’habitation par le bailleur des locaux d’habitation accessoires au local commercial (C. com., art. L. 145-22) ; la réaffectation des locaux en locaux à usage d’habitation (C. com., art. L. 145-23-1) ; la construction d’un local d’habitation sur un terrain nu (C. com., art. L. 145-24).

Notre cabinet est naturellement disposé à assister bailleurs et locataires confrontés à ce type de situations. Pour tout contact ou prise de rendez-vous avec Maître Bouillot, composez  le 09.83.42.02.15. du lundi au vendredi de 9h00 à 19h00.

Dans les procédures de sauvegarde, de redressement judiciaire et de liquidation, le juge-commissaire est un juge du tribunal de commerce (ou du T.G.I. pour les sociétés civiles) désigné par la juridiction lorsqu’elle ouvre la procédure.

Aujourd’hui, le juge-commissaire dispose de pouvoirs importants et spéciaux qui relèvent à la fois de la juridiction des requêtes, de l’administration judiciaire, mais également de la juridiction définitive.

Juridiction de principe en matière de procédure collective, il est chargé de veiller au déroulement rapide de la procédure et à la protection des intérêts en présence. (C. com.,art. L. 621-9)

Il peut à ce titre recevoir le chef d’entreprise ou tout autre acteur de l’entreprise, soit sur demande, soit à son initiative s’il l’estime opportun.

Notamment, le juge-commissaire prendra des décisions pour donner aux mandataires de Justice (administrateurs, liquidateurs) les autorisations dont ils ont besoin pour l’avancement de la procédure et l’exécution de leur mission.

A titre d’exemple, le juge-commissaire peut:

  • désigner un technicien,
  • remplacer les organes de la procédure,
  • autoriser le chef d’entreprise ou l’administrateur à faire un acte de disposition étranger à la gestion courante de l’entreprise,
  • autoriser le chef d’entreprise ou l’administrateur à compromettre ou à transiger,
  • autoriser le débiteur ou l’administrateur à vendre des meubles garnissant les lieux loués et soumis à dépérissement prochain, à dépréciation imminente, ou dispendieux à conserver,
  • relever de forclusion un créancier qui n’aurait pu déclarer sa créance dans les délais fixés,
  • impartir à l’administrateur un délai plus court ou au contraire une prolongation sur la mise en demeure concernant la poursuite de contrats en cours,
  • prononcer ou constater la résiliation des contrats en cours,
  • prononcer la résiliation du bail des immeubles affectés à l’activité de l’entreprise,
  • statuer sur l’admission ou le rejet d’une créance,
  • en matière de redressement judiciaire, accorder des subsides au débiteur et à sa famille, autoriser des licenciements économiques,

Généralement, le juge-commissaire statue sur requête du mandataire judiciaire mais il peut également être saisi par un créancier par voie de requête ou désormais, par déclaration au greffe.

L’intervention de Maître BOUILLOT est régulièrement sollicitée pour assister des chefs d’entreprise concernés par une procédure collective ou des créanciers d’entreprises en difficulté.

Pour tout renseignement ou prise de rendez-vous, n’hésitez pas à nous contacter pendant les heures d’ouverture du cabinet au 09.83.45.02.15.

 

 

Il arrive régulièrement qu’une société, demanderesse à une action judiciaire, soit, au cours de la procédure, placée en liquidation par décision du tribunal de commerce.

Dés lors, la société se trouve, à compter du jugement d’ouverture et pendant toute la durée de la liquidation, dessaisie de son action au profit du liquidateur comme le prévoit l’article L. 641-9 du Code de commerce littéralement reproduit ci-dessous:

 « Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens même de ceux qu’il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n’est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur. Toutefois, le débiteur peut se constituer partie civile dans le but d’établir la culpabilité de l’auteur d’un crime ou d’un délit dont il serait victime. »

La société n’est donc plus maître de son procès et c’est au liquidateur, en tant que nouveau représentant de la société, qu’il revient d’apprécier l’opportunité de poursuivre la procédure en estimant, notamment, ses chances de succès et les sommes qui pourraient être ainsi recouvrées afin de désintéresser les créanciers.

Il revient donc au gérant d’être attentif et d’informer le liquidateur sur la procédure engagée avant la mise en liquidation, sur ses enjeux, ses chances de prospérer, et naturellement de l’interroger quant à son intention de poursuivre ladite procédure.

Le cas échéant, le liquidateur doit, en tant que nouveau représentant de la personne morale, intervenir volontairement à l’action par des conclusions d’intervention volontaire et les actes antérieurs de la procédure (assignation, conclusions), devront impérativement être régularisés afin que le procès puisse reprendre son cours normal.

Attention à ce point car si la société décidait de poursuivre la procédure sans faire intervenir son liquidateur, pourtant seul habilité à la faire, elle courrait le risque de voir son action déclarée irrecevable et par conséquent de se voir débouter de l’ensemble de ses demandes puisque, ayant été dessaisie de ses droits et actions par l’effet de la mise en liquidation, elle n’a plus qualité pour agir. (Voir pour exemple. CA Paris, 5e chambre, 1er  juillet 2004, RG 01/21627)

 

 

Le commandement de payé visant la clause résolutoire est souvent le premier acte de la procédure d’expulsion.

Pour le locataire, il s’agit concrètement de la dernière chance pour apurer sa dette avant le déclenchement de la procédure.

Délivré par acte extra-judiciaire, il contient logiquement un décompte précisant le montant de la dette locative.

Attention toutefois à ce que ce décompte contienne tous les détails de la créance réclamée.

Il faut, en effet, permettre au locataire défaillant de vérifier, dans le délai dont il dispose pour former opposition ou pour la payer, la réalité de cette créance.

Veillez donc notamment a bien répartir les postes et à distinguer ce qui relève des loyers de ce qui relève des charges récupérables par exemple.

A défaut, votre locataire pourrait invoquer un grief tiré de l’impossibilité de vérifier le bien-fondé de votre créance et y voir un moyen de faire échec à votre procédure.

Les juridictions y sont très attentives et peuvent prononcer, à défaut de détail de la créance, la nullité du commandement de payer.

Il convient donc d’apporter une vigilance toute particulière à l’établissement de ce document par les bailleurs et leurs Conseils.

Voir par exemple la décision de la Cour d’Appel de Paris 6e chambre, section C, du 8 octobre 2002, n°2001/15756

L’adultère, du latin adultero, are (=falsifier; plus spécialement, corrompre une femme), est une violation du devoir de fidélité tenant à des rapports sexuels avec un tiers.

Depuis plusieurs années, il n’est plus une infraction pénale, ni surtout une cause péremptoire de divorce.

En effet, l’adultère cesse d’être fautif quant il est excusé par les fautes du conjoint (le principe a été posé par la Cour de cassation; 2e ch. civ. 5 février 1986)  ou par sa connivence.

Par exemple, le mari qui fait tomber sa femme dans des pièges, la prête, la donne ou la vend à un tiers sera mal placé à le lui reprocher.

Ou bien encore la réciprocité: l’adultère de l’un peut excuser celui de l’autre ;  la séparation de fait ou de corps lorsqu’elles ont duré longtemps (Cour de cassation ; 2e civ. 22 mars 1995); mais non celle qui résulte de l’instance en divorce si elle ne s’est pas longtemps prolongée.

L’adultère constitue en lui-même une faute dont la gravité doit être présumée. il n’est pas nécessaire qu’il ait été renouvelé ni même que les juges aient précisé sa gravité pour qu’il constitue une cause de divorce.

Pour plus d’information, contactez notre cabinet situé au Raincy en Seine-Saint-Denis, au 09.83.45.02.15.