Le refus de renouvellement d’un bail commercial est l’acte par lequel le bailleur manifeste sa volonté de mettre fin au contrat.

Il résulte généralement d’un congé délivré par le bailleur sans offre de renouvellement ou d’une réponse négative à une demande de renouvellement faite par le locataire.

Important: le refus de renouvellement est un droit pour le bailleur. Il n’a pas à être motiver dès lors que celui-ci propose le paiement d’une indemnité d’éviction à son locataire.

Ladite indemnité vise à compenser le préjudice subi par le preneur du fait de son éviction et se compose d’une indemnité principale, correspondant à la valeur marchande du fonds de commerce (le plus souvent un pourcentage du chiffre d’affaires des trois dernières années), ainsi que d’indemnités accessoires correspondant, notamment, aux frais de déménagement et de réinstallation engendrés, ainsi qu’aux frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur . (C. com., art. L. 145-14, al. 1er).

Elle est à la charge du bailleur et, jusqu’à son complet paiement, le locataire a le droit de se maintenir dans les lieux aux conditions et clauses du contrat expiré, ce, en contrepartie d’une indemnité d’occupation fixée comme le loyer et respectant la valeur locative du bien.

Toutefois attention:  si le droit à une indemnité d’éviction est une prérogative d’ordre public pour le locataire (C. com., art. L. 145-15), le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans avoir a payer d’indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime ou s’il peut invoquer son droit de reprise sur l’immeuble.

Généralement, le motif grave et légitime se caractérise par l’existence de manquements importants au statut des baux commerciaux, ou aux obligations du bail, imputables au locataire.

A ce titre, il est important de noter que s’il s’agit de l’inexécution d’une obligation du bail (ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds), le refus de renouvellement devra être précédé d’une mise en demeure d’avoir à faire cesser l’infraction sauf dans le cas où celle-ci est irréversible (C. com., art. L. 145-17-1).

Concernant enfin le droit de reprise dont bénéficie le bailleur, la loi énumère limitativement les quatre cas dans lesquels il s’applique : la démolition de l’immeuble en cas d’insalubrité ou de dangerosité (C. com., art. L. 145-17-1, 2°) ; l’habitation par le bailleur des locaux d’habitation accessoires au local commercial (C. com., art. L. 145-22) ; la réaffectation des locaux en locaux à usage d’habitation (C. com., art. L. 145-23-1) ; la construction d’un local d’habitation sur un terrain nu (C. com., art. L. 145-24).

Notre cabinet est naturellement disposé à assister bailleurs et locataires confrontés à ce type de situations. Pour tout contact ou prise de rendez-vous avec Maître Bouillot, composez  le 09.83.42.02.15. du lundi au vendredi de 9h00 à 19h00.

Dans les procédures de sauvegarde, de redressement judiciaire et de liquidation, le juge-commissaire est un juge du tribunal de commerce (ou du T.G.I. pour les sociétés civiles) désigné par la juridiction lorsqu’elle ouvre la procédure.

Aujourd’hui, le juge-commissaire dispose de pouvoirs importants et spéciaux qui relèvent à la fois de la juridiction des requêtes, de l’administration judiciaire, mais également de la juridiction définitive.

Juridiction de principe en matière de procédure collective, il est chargé de veiller au déroulement rapide de la procédure et à la protection des intérêts en présence. (C. com.,art. L. 621-9)

Il peut à ce titre recevoir le chef d’entreprise ou tout autre acteur de l’entreprise, soit sur demande, soit à son initiative s’il l’estime opportun.

Notamment, le juge-commissaire prendra des décisions pour donner aux mandataires de Justice (administrateurs, liquidateurs) les autorisations dont ils ont besoin pour l’avancement de la procédure et l’exécution de leur mission.

A titre d’exemple, le juge-commissaire peut:

  • désigner un technicien,
  • remplacer les organes de la procédure,
  • autoriser le chef d’entreprise ou l’administrateur à faire un acte de disposition étranger à la gestion courante de l’entreprise,
  • autoriser le chef d’entreprise ou l’administrateur à compromettre ou à transiger,
  • autoriser le débiteur ou l’administrateur à vendre des meubles garnissant les lieux loués et soumis à dépérissement prochain, à dépréciation imminente, ou dispendieux à conserver,
  • relever de forclusion un créancier qui n’aurait pu déclarer sa créance dans les délais fixés,
  • impartir à l’administrateur un délai plus court ou au contraire une prolongation sur la mise en demeure concernant la poursuite de contrats en cours,
  • prononcer ou constater la résiliation des contrats en cours,
  • prononcer la résiliation du bail des immeubles affectés à l’activité de l’entreprise,
  • statuer sur l’admission ou le rejet d’une créance,
  • en matière de redressement judiciaire, accorder des subsides au débiteur et à sa famille, autoriser des licenciements économiques,

Généralement, le juge-commissaire statue sur requête du mandataire judiciaire mais il peut également être saisi par un créancier par voie de requête ou désormais, par déclaration au greffe.

L’intervention de Maître BOUILLOT est régulièrement sollicitée pour assister des chefs d’entreprise concernés par une procédure collective ou des créanciers d’entreprises en difficulté.

Pour tout renseignement ou prise de rendez-vous, n’hésitez pas à nous contacter pendant les heures d’ouverture du cabinet au 09.83.45.02.15.

 

 

Il arrive régulièrement qu’une société, demanderesse à une action judiciaire, soit, au cours de la procédure, placée en liquidation par décision du tribunal de commerce.

Dés lors, la société se trouve, à compter du jugement d’ouverture et pendant toute la durée de la liquidation, dessaisie de son action au profit du liquidateur comme le prévoit l’article L. 641-9 du Code de commerce littéralement reproduit ci-dessous:

 « Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens même de ceux qu’il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n’est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur. Toutefois, le débiteur peut se constituer partie civile dans le but d’établir la culpabilité de l’auteur d’un crime ou d’un délit dont il serait victime. »

La société n’est donc plus maître de son procès et c’est au liquidateur, en tant que nouveau représentant de la société, qu’il revient d’apprécier l’opportunité de poursuivre la procédure en estimant, notamment, ses chances de succès et les sommes qui pourraient être ainsi recouvrées afin de désintéresser les créanciers.

Il revient donc au gérant d’être attentif et d’informer le liquidateur sur la procédure engagée avant la mise en liquidation, sur ses enjeux, ses chances de prospérer, et naturellement de l’interroger quant à son intention de poursuivre ladite procédure.

Le cas échéant, le liquidateur doit, en tant que nouveau représentant de la personne morale, intervenir volontairement à l’action par des conclusions d’intervention volontaire et les actes antérieurs de la procédure (assignation, conclusions), devront impérativement être régularisés afin que le procès puisse reprendre son cours normal.

Attention à ce point car si la société décidait de poursuivre la procédure sans faire intervenir son liquidateur, pourtant seul habilité à la faire, elle courrait le risque de voir son action déclarée irrecevable et par conséquent de se voir débouter de l’ensemble de ses demandes puisque, ayant été dessaisie de ses droits et actions par l’effet de la mise en liquidation, elle n’a plus qualité pour agir. (Voir pour exemple. CA Paris, 5e chambre, 1er  juillet 2004, RG 01/21627)

 

 

Le commandement de payé visant la clause résolutoire est souvent le premier acte de la procédure d’expulsion.

Pour le locataire, il s’agit concrètement de la dernière chance pour apurer sa dette avant le déclenchement de la procédure.

Délivré par acte extra-judiciaire, il contient logiquement un décompte précisant le montant de la dette locative.

Attention toutefois à ce que ce décompte contienne tous les détails de la créance réclamée.

Il faut, en effet, permettre au locataire défaillant de vérifier, dans le délai dont il dispose pour former opposition ou pour la payer, la réalité de cette créance.

Veillez donc notamment a bien répartir les postes et à distinguer ce qui relève des loyers de ce qui relève des charges récupérables par exemple.

A défaut, votre locataire pourrait invoquer un grief tiré de l’impossibilité de vérifier le bien-fondé de votre créance et y voir un moyen de faire échec à votre procédure.

Les juridictions y sont très attentives et peuvent prononcer, à défaut de détail de la créance, la nullité du commandement de payer.

Il convient donc d’apporter une vigilance toute particulière à l’établissement de ce document par les bailleurs et leurs Conseils.

Voir par exemple la décision de la Cour d’Appel de Paris 6e chambre, section C, du 8 octobre 2002, n°2001/15756

L’adultère, du latin adultero, are (=falsifier; plus spécialement, corrompre une femme), est une violation du devoir de fidélité tenant à des rapports sexuels avec un tiers.

Depuis plusieurs années, il n’est plus une infraction pénale, ni surtout une cause péremptoire de divorce.

En effet, l’adultère cesse d’être fautif quant il est excusé par les fautes du conjoint (le principe a été posé par la Cour de cassation; 2e ch. civ. 5 février 1986)  ou par sa connivence.

Par exemple, le mari qui fait tomber sa femme dans des pièges, la prête, la donne ou la vend à un tiers sera mal placé à le lui reprocher.

Ou bien encore la réciprocité: l’adultère de l’un peut excuser celui de l’autre ;  la séparation de fait ou de corps lorsqu’elles ont duré longtemps (Cour de cassation ; 2e civ. 22 mars 1995); mais non celle qui résulte de l’instance en divorce si elle ne s’est pas longtemps prolongée.

L’adultère constitue en lui-même une faute dont la gravité doit être présumée. il n’est pas nécessaire qu’il ait été renouvelé ni même que les juges aient précisé sa gravité pour qu’il constitue une cause de divorce.

Pour plus d’information, contactez notre cabinet situé au Raincy en Seine-Saint-Denis, au 09.83.45.02.15.

En droit, il résulte de la combinaison des articles 63 et 63-1 du Code de procédure pénale que toute personne placée en garde à vue pour les nécessités d’une enquête doit recevoir immédiatement notification des droits attachés à cette mesure.

Il s’agit, notamment, du droit de faire prévenir un proche, de s’entretenir de manière totalement confidentielle avec un Avocat et d’être assisté par celui-ci au cours des auditions, du droit absolu de se taire lors des interrogatoires, ou encore celui de consulter un Médecin.

Le gardé à vue doit, également, être informé sans délai de la qualification des faits qui lui sont reprochés, de la date et du lieu présumé de l’infraction, du motif ayant justifié son placement en garde à vue, et du droit dont il dispose de consulter certains des actes de la procédure.

Selon la Cour de cassation, tout retard dans la mise en oeuvre de cette obligation d’information, non justifié par des circonstances insurmontables, porte nécessairement atteinte aux intérêts de la personne concernée(Cour de cassation chambre criminelle – Audience publique du jeudi 31 mai 2007 – N° de pourvoi: 07-80928) 

Autrement dit, le mis en cause peut requérir l’annulation de la mesure pour cette raison.

Voici quelques exemples de situations caractérisant des « circonstances insurmontables » selon la Cour de cassation:

  • l’état d’ébriété de l’intéresse (Ch. criminelle, 3 avril 1995, n°94-81792)
  • le comportement de l’intéresse rendant impossible la notification de ses droits et les diligences accomplies par les suite par les policiers (1 civ. 19 juin 2007, n°06-19153)
  • les interpellations successives par les forces de l’ordre assaillies par des manifestants et la situation d’un commissariat en état de siège (Ch. criminelle, 10 avril 1996, n°94-81728)

En revanche, n’ont pas été considérées comme des circonstances insurmontables:

  • les auditions successives de trois policiers présents sur les lieux des interpellations (Ch. criminelle, 31 mai 2007, n°07-80928)
  • la prise en compte par l’OPJ de la tentative de suicide de l’intéressé (Ch. criminelle, 21 janvier 2009, n°08-81652)
  • la déclaration de l’interprète selon laquelle il ne peitu se présenter avant le lendemain (Ch. criminelle, 3 décembre 1996, n°96-84503)

Pour toute assistance lors d’une mesure de garde à vue, notre cabinet est joignable au 09.83.45.02.15.

 

Lorsque vous obtenez en Justice l’expulsion de votre locataire, il est parfois nécessaire de demander le concours de la force publique afin de faire exécuter, si besoin par la force, la décision d’expulsion.

Par principe, l’Etat est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements (article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution).

Toutefois, des considérations impérieuses, tenant à la sauvegarde de l’ordre public, ou la survenance de circonstances postérieures à la décision d’expulsion telles que l’exécution de celle-ci serait susceptible d’attenter à la dignité de la personne humaine, peuvent légalement justifier que l’Etat refuse de prêter son concours.

Par exemple, il a pu être jugé que l’état de santé trop « dégradé » d’un  l’occupant sans titre rendait impossible la mise en oeuvre d’une mesure d’expulsion.

Ce peut être effectivement le cas si l’expulsion est susceptible de porter atteinte au droit à la vie de la personne concernée, ou si elle se retrouvait dans une situation de grande précarité, contraire à la dignité humaine.

Pour plus de renseignements, contactez Maître Aurélien Bouillot, Avocat à la Cour d’Appel de Paris, inscrit au barreau de la Seine-Saint-Denis.

 

Voir, TA Paris, 05 décembre 2000 n°9813325/6

Conseil d’Etat, 5e et 4e sous-sections réunies, 30/06/2010 n°332259

Lorsque vous êtes locataire et que vous ne faites plus face à l’obligation de payer votre loyer, le propriétaire est bien naturellement fondé à demander votre expulsion.

Il arrive néanmoins aux Juges qui constatent cette situation, d’accorder des délais aux locataires afin qu’ils puissent apurer leur dette dans un délai fixé et ainsi éviter l’expulsion.

On dit alors que la clause résolutoire insérée au bail est « suspendue ».

Cependant, l’échéancier mis en place doit être respecté à défaut de quoi le bail est automatiquement résilié et le propriétaire peut saisir un Huissier de Justice pour vous forcer à partir.

Si vous prenez du retard et ne parvenez pas à respecter scrupuleusement cet échéancier , il est toutefois encore possible d’agir afin d’éviter l’expulsion.

En effet, il est encore temps de saisir un tribunal qui pourra considérer que votre retard, s’il est peu important, ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour justifier que soit ordonné votre expulsion.

(Voir. Cour d’appel de Paris, 8e chambre, 06-05-1997, n°235)

Pour plus de renseignements, contactez Maître Aurélien Bouillot, Avocat au Barreau de la Seine-Saint-Denis, au 09.83.45.02.15.

En principe, il résulte des dispositions de l’article 3 du décret du 30 juin 1946 réglementant les conditions d’entrée et de séjour des étrangers en France, que pour introduire valablement une demande de carte de séjour, il est nécessaire, sauf si l’une des exceptions définie à l’article 3 du même décret est applicable, que les intéressés se présentent physiquement à la préfecture.

Toutefois, le Conseil d’Etat, dans un avis rendu le 11 octobre 2006, considère:

  1. que l’absence de comparution personnelle du demandeur n’a pas pour effet de retirer la qualité de demande à une démarche réalisée par voie postale,
  2. qu’une demande de titre de séjour présentée sans comparution personnelle du demandeur en préfecture (par exemple par voie postale), fait naître, en cas de silence gardé par l’administration pendant plus de 4 mois, une décision implicite de rejet susceptible d’un recours en Justice,

Avis rendu par le Conseil d’Etat le 11.10.2006 sous le numéro 292969

Lien vers l’avis du Conseil d’Etat