La Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite est venue modifiée plusieurs dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (cadre législatif de référence pour la location de locaux d’habitation et/ou mixtes professionnels).
Dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023, l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, dispose que :
‘le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans par dérogation au délai prévu par l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative’.
L’article 24-VII de cette même loi ajoute :
‘lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.’
Ainsi, ces nouvelles dispositions distinguent désormais clairement les délais de paiement de la suspension de la clause résolutoire, les premiers n’entraînant plus la suspension automatique de la seconde.
Le Juge peut donc tout à fait octroyer des délais de paiement tout en rejetant la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
Par ailleurs, il est intéressant de s’attarder sur la rédaction de ce nouvel article 24-VII qui prévoit que le Juge peut suspendre les effets de la cause résolutoire, « lorsqu’[il] est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire »
Cette rédaction permet de considérer qu’en l’absence de demande de suspension formée par le locataire à l’audience, cette suspension ne puisse plus être accordée d’office par la juridiction.
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