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Procédure d’expulsion – dette de loyer – la loi a changé

La Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite est venue modifiée plusieurs dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (cadre législatif de référence pour la location de locaux d’habitation et/ou mixtes professionnels).

Dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023, l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, dispose que :

‘le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans par dérogation au délai prévu par l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative’.

L’article 24-VII de cette même loi ajoute :

‘lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.’

Ainsi, ces nouvelles dispositions distinguent désormais clairement les délais de paiement de la suspension de la clause résolutoire, les premiers n’entraînant plus la suspension automatique de la seconde.

Le Juge peut donc tout à fait octroyer des délais de paiement tout en rejetant la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, il est intéressant de s’attarder sur la rédaction de ce nouvel article 24-VII qui prévoit que le Juge peut suspendre les effets de la cause résolutoire, « lorsqu’[il] est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire »

Cette rédaction permet de considérer qu’en l’absence de demande de suspension formée par le locataire à l’audience, cette suspension ne puisse plus être accordée d’office par la juridiction.

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Le cabinet de Me Aurélien BOUILLOT, Avocat au Raincy (93), vous conseille et vous assiste afin de protéger vos intérêts.

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Propriétaires bailleurs – connaître les 16 principaux critères d’un logement décent pour éviter les contentieux

En vertu de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Cette notion de logement décent est définie par la loi du 6 juillet 1989 (cadre législatif de référence pour la location de locaux d’habitation et/ou mixtes professionnels) ainsi que par plusieurs décrets ultérieurs (Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 – Décret n° 2023-796 du 18 août 2023)

Alors, quels sont les principaux critères d’un « logement décent », auxquels le bailleur doit être particulièrement attentif durant toute la durée de vie du bail ?

Les 8 critères liés à la sécurité physique et à la santé des locataires :

Le logement loué doit impérativement :

assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement doit protèger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau).
être protégé contre les infiltrations d’air parasites. Portes et fenêtres du logement doivent ainsi présenter une étanchéité à l’air suffisante.
Etre équipé de dispositifs de retenue des personnes (garde-corps aux fenêtres, escaliers, loggias et balcons, dans un état conforme à leur usage)
Ne pas contenir de matériaux de construction, de canalisations et de revêtements présentant des risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
Disposer d’un réseau d’électricité et de gaz, d’équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité définies par les lois et en bon état d’usage et de fonctionnement,
Disposer d’une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement,
Les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.
Ne pas présenter d’animaux nuisibles (il s’agit de toutes les espèces parasites : rats, puces de lit, cafards, etc.).

Les 6 critères liés aux éléments d’équipement et de confort :

Le logement objet de la location doit disposer :

d’une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
d’une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;
d’installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
d’une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;
d’une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
d’un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Le critère lié au niveau de performance énergétique minimum :

au 1^er janvier 2025, le logement loué doit appartenir au minimum à la classe énergétique F

Le critère lié à la surface et au volume minimal :

Pour une location simple (hors cas de colocation), le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Dès la prise d’effet du contrat de bail, le locataire dispose donc d’un droit au logement décent qu’il peut opposer à son bailleur.

Ce dernier devra donc être attentif, durant toute la durée de vie du bail, au fait que le logement remplisse effectivement l’ensemble des critères cités ci-dessous.

A défaut, le bailleur peut engager sa responsabilité et se voir poursuivi sur le plan judiciaire.

Dans ces cas, il existe un risque de conséquences lourdes pour le bailleur (interdiction de percevoir les loyers, réalisation de travaux sous astreinte, obligation indemnitaire à l’égard du locataire, suspension du droit de donner congé,…)

Ces situations ne sont pas rares et représentent aujourd’hui un contentieux important devant nos juridictions civiles et pénales.

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Le cabinet de Me BOUILLOT, fort d’une grande expérience en ce domaine, vous conseille et vous assiste afin de sauvegarder vos intérêts.

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Droit du travail: preuve par témoignage anonymisé

En principe, le juge ne peut fonder sa décision sur des témoignages anonymes. Toutefois, il peut prendre en considération des témoignages anonymisés. Le Saviez-vous?

Dans un arrêt rendu le 19 mars 2025, la Cour de cassation identifie les conditions d’admissibilité d’un témoignage dont l’auteur demeure inconnu de l’une des parties au procès.

Dans cette affaire, un salarié avait été licencié pour faute grave. Son employeur lui reprochait d’avoir eu un comportement agressif et violent envers d’autres salariés. Par peur des représailles, ces derniers n’acceptèrent de témoigner que si leur identité n’était pas révélée. L’employeur avait alors fait appel à un huissier de justice pour dresser des constats d’audition des salariés, en prenant soin de ne pas mentionner leurs noms ni aucun élément permettant à l’auteur des faits de les reconnaître.

En appel (Cour d’appel de Chambery) le licenciement était jugé sans cause réelle et sérieuse, la Cour n’accordant aucune valeur probante à ces constats d’audition, du fait qu’il s’agissait de témoignages anonymes et qu’aucun autre élément de preuve n’était rapporté.

En cassation, cette décision est censurée notamment au visa de l’article 6 de la CEDH, fondement du droit à la preuve, estimant que dans cette affaire, le recours au seul témoignage anonymisé était possible pourl’employeur.

Dans son arrêt du 19 mars 2025, la Cour de cassation énonce le principe suivant: « il appartient au juge, dans un procès civil, d’apprécier si [la production d’un témoignage anonymisé] porte atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le principe d’égalité des armes et les droits antinomiques en présence, le droit à la preuve pouvant justifier la production d’éléments portant atteinte au principe d’égalité des armes à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l’atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi »

La production d’un tel témoignage est donc possible à la double condition qu’elle soit indispensable à l’exercice du droit à la preuve, et que l’atteinte au principe d’égalité des armes soit strictement proportionnée au but poursuivi.

C’est donc au cas par cas, après une analyse rigoureuse des raisons qui conduisent à produire un tel témoignage et des garanties apportées, qu’il est possible de se prononcer sur son admissibilité.

Consultez cet arrêt via le lien suivant: Cour de cassation, chambre sociale, 19 mars 2025, n°23-19.154

Maître Aurélien BOUILLOT – Avocat – 82 avenue de la Résistance -93340 LE RAINCY

Consommation – prêt immobilier et droit à l’oubli en matière de santé

Pour un prêt bancaire destiné à l’acquisition d’un bien immobilier, l’assurance garantissant l’emprunt n’est pas légalement obligatoire.

Mais attention : De fait, il est pratiquement impossible d’obtenir un crédit sans assurance ! En cas d’invalidité ou de décès, l’assurance prend le relai du remboursement du crédit. Il est donc de l’intérêt de l’accédant comme du prêteur de nouer un accord assurantiel solide, et l’assureur doit logiquement évaluer le risque qu’il prend dans le cadre d’un tel contrat.

Aujourd’hui, un questionnaire médical est presque systématiquement demandé lors de la souscription du contrat de prêt immobilier. Ce questionnaire est destiné à établir les conditions de l’assurance dès lors qu’une affection grave est attestée.

Ce questionnaire doit être rempli avec toute l’honnêteté et la transparence requises, car il engage son signataire. En cas de de déclaration erronée, le contrat de prêt peut être déclaré nul. L’assureur est alors en droit de retirer sa garantie, et la banque peut exiger le remboursement du capital restant dû, augmenté des intérêts. Sans compter un éventuel dépôt de plainte pour faux et usage de faux, délit passible au maximum de 375 000 euros d’amende !…

L’accès au crédit immobilier est donc un véritable problème pour les personnes atteintes d’affections graves. Elles sont pénalisées par leur situation de santé, qui peut entraîner des exclusions de garanties ou des surprimes sur les contrats de d’assurance des prêts. Une grille de référence établit le barème des pratiques en la matière.

Actuellement, les personnes ayant souffert de cancers ou d’hépatites C et dont le protocole de soins est achevé depuis moins de dix ans pour les plus de vingt-et-un ans (cinq ans pour les personnes n’ayant pas atteint cet âge) doivent déclarer leur affection.

Toutefois, la loi 2022-270 du 17 février 2022, améliore notablement les conditions d’obtention d’un prêt immobilier pour cette catégorie d’accèdants, en ramenant les délais d’obligation de la déclaration de santé à cinq ans pour tous. entrera en vigueur le 1^er juin 2022.

Elle confie en outre le soin aux signataires de la convention Aeréas (S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) la charge de négocier dans un délai d’un an l’extension du droit à l’oubli pour d’autres pathologies. Elle leur demande également d’établir les conditions d’une plus grande transparence de la grille de référence encadrant les surprimes et les exclusions de contrats selon les pathologies.

Enfin, le texte adopté supprime le questionnaire de santé, et plus généralement toute forme d’examen de santé pour la garantie des prêts dont la part assurée par personne est inférieure à 200 000 euros, et cela dès lors que l’échéance du prêt arrive avant le 60^e anniversaire de l’assuré.

Cette suppression entrera en vigueur le 1^er juin 2022.

Droit social – non, la « théorie du préjudice nécessaire » n’a pas disparu

On a longtemps considéré que la théorie « du préjudice nécessaire » en matière de contentieux social avait disparue depuis un arrêt de la Cour de cassation du 13 avril 2016 (n°14-28.293) (théorie selon laquelle certains manquements de l’employeur ouvrent « automatiquement » droit à réparation pour le salarié, sans même que celui-ci n’est à démontrer l’existence d’un préjudice).

Or, force est d’admettre que cette théorie existe encore bel et bien dans les arrêts rendus de nos magistrats du quai de l’horloge.

En effet, ces dernières années, l’existence de préjudices « automatiques » a été reconnue dans plusieurs cas de figure, comme par exemples :

En cas de violation de la vie privée du salarié par l’employeur (Soc, 12 novembre 2020),
En cas d’absence d’information du salarié sur l’étendue de son droit individuel à la formation (Soc, 19 octobre 2016),
En cas de perte injustifiée de l’emploi par le salarié (Soc, 13 septembre 2017),
Ou encore en cas de licenciement pour motif économique si l’entreprise était tenue de mettre en place des institutions représentatives du personnel et n’avait accompli aucune diligence en ce sens, privant ainsi le salarié d’être représenté et de voir ses intérêts défendus, (Soc ; 17 octobre 2018),

Une nouvelle illustration nous est même été offerte dans un récent du 26 janvier 2022 (Soc. n°20-21.636) :

Au cas d’espèce, un employé avait été contraint à travailler plus de cinquante heures par semaine, mais la Cour d’appel avait rejeté sa demande d’indemnisation au motif qu’il ne démontrait pas « très exactement en quoi ces horaires chargés lui avaient porté préjudice ».

La Cour a cassé cette décision au motif que « le seul constat du dépassement de la durée maximale de travail ouvre droit à la réparation ».

Le préjudice nécessaire résultant du comportement fautif de l’employeur existe donc toujours, et son champ d’application se précise.

Dans l’arrêt précité, l’avocate générale avait appelé la Cour à réserver la notion de préjudice nécessaire aux seuls « droits fondamentaux protégés et garantis par la constitution et les règles du droit social de l’Union revêtant une importance particulière », formulation qui ouvre la porte à de nombreuses possibilités.

Divorce – évaluation de la prestation compensatoire et vocation successorale

Lorsqu’il existe une disparité importante de revenus entre les époux au moment du divorce, le conjoint aux revenus les plus faibles peut revendiquer, sur l’autre, une certaine somme d’argent destinée à compenser la perte de niveau de vie qu’il va subir du fait de la séparation : c’est ce qu’on appelle « la prestation compensatoire ».

Pour fixer le montant de cette obligation, les juridictions tiennent classiquement compte des critères énumérés à l’article 271 du Code civil, que sont :

la situation des époux au moment du divorce et l’évolution de celle-ci dans un avenir prévisible.
la durée du mariage, l’âge et l’état de santé des époux,
la qualification et la situation professionnelle des époux,
les conséquences des choix professionnels faits par l’un des époux pendant la vie commune pour l’éducation des enfants et le temps qu’il faudra encore y consacrer ou pour favoriser la carrière de son conjoint au détriment de la sienne,
le patrimoine estimé ou prévisible des époux, tant en capital qu’en revenu, après la liquidation du régime matrimonial,
leur situation respective en matière de pension de retraite.
[Et plus généralement] leurs droits existants et prévisibles,

C’est au sujet de ce dernier critère que c’est posé la question de savoir si la vocation successorale des époux (qu’il faut comprendre comme le droit pour un successible d’être appelé à une successions) devaient être pris en compte dans la fixation du quantum des prestations compensatoires.

Prenons le cas d’école suivant :

Un couple divorce après 14 ans de mariage. L’époux est cadre dans l’industrie et dispose d’un salaire moyen de 4.000,00 EUR. mensuels ainsi que d’une situation professionnelle stabilisée depuis plusieurs années.

Son épouse est quant à elle sans activité depuis quelques années et ne dispose, depuis la séparation, que d’aides sociales pour lui permettre de subvenir à ses besoins, de sorte qu’elle devrait être en principe créancière, sur son époux, d’une prestation compensatoire d’un montant substantiel.

Mais l’épouse est aussi fille unique de parents particulièrement fortunés, toujours vivants mais très âgés, et héritera prochainement d’une fortune colossale qui l’a placera totalement à l’abri du besoin.

Dans cette situation, l’épouse est-elle toujours en droit d’obliger son conjoint à lui payer une prestation compensatoire (pour rappel, destinée à compenser la perte de niveau de vie occasionnée par la séparation) ?Autrement dit, la vocation successorale d’un époux doit-elle être prise en considération par le Juge pour limiter le montant d’une prestation compensatoire ?

Dans un premier temps, la Cour de cassation s’en était remise à l’appréciation souveraine des juges du fond (Civ. 2e, 11 févr. 1981, n° 79-14.612), de sorte que les solutions variaient d’une espèce à l’autre.

Mais par un arrêt remarqué du 16 février 2022, la Cour de cassation a confirmé une interprétation de l’article 271 du Code civil faite en 2005, en considérant que la vocation successorale devait être exclue « des droits prévisibles » visés par cet article.

Partant, la vocation successorale des époux ne doit pas être pris en compte par les juridictions dans l’évaluation du quantum de la prestation compensatoire.

Cette solution est cohérente puisqu’effectivement, rien ne garantit qu’au moment de leur décès, ces parents fortunés n’auront pas épuisé leur fortune, ne laissant à leur enfant unique qu’un maigre capital, voir même des dettes.

Il n’existe en effet pour les héritiers, même réservataires, aucun droit acquis dans la succession de leurs parents, lesquels restent, jusqu’à leur décès, les seuls maîtres de leur patrimoine.

La vocation successorale n’est ainsi qu’un droit éventuel, dont la réalisation réside dans les mains d’un tiers, ce qui la rend imprévisible.

Retrouvé l’arrêt de la Cour de cassation : Civ. 1re, 16 févr. 2022, FS-B, n° 21-20.362

Urbanisme – Délais de prescriptions – ce qu’il faut savoir

Lorsqu’un ouvrage se révèle être en contravention avec les prescriptions d’urbanismes (absence d’autorisations administratives, non respect du permis de construire, violation du PLU applicable, …), il importe de savoir dans quel délai l’administration peut agir pour sanctionner une telle situation, et obliger son propriétaire à procéder aux opérations de remise en conformité des lieux.

En la matière, il existe essentiellement deux délais dits « de prescriptions » qui sont a connaitre impérativement. (N.B. la prescription est une cause d’extinction du droit d’agir en Justice)

Le premier d’entre eux, édicté à l’article L.480-14 du Code de l’urbanisme, fixe à 10 années le laps de temps pendant lequel l’administration peut rechercher votre responsabilité civile en vue d’obtenir (d’une juridiction civile) une mesure de mise en conformité de l’ouvrage litigieux.

A défaut d’action judiciaire intentée contre le propriétaire dans ce délai, l’administration ne peut plus agir aux fins d’obtenir la modification ou la démolition de l’ouvrage non conforme.

Le second délai de prescription à retenir est celui applicable en matière délictuelle puisque la majeure partie des infractions aux règles d’urbanisme sont des délits engageant votre responsabilité pénale.

A cet égard, il est important de savoir que« l’action publique des délits se prescrit par six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise. (article 8 du code de procédure pénale)

Passé ce délai de 6 années, l’auteur d’une infraction aux règles d’urbanisme ne peut plus être poursuivi pénalement, la prescription ôtant aux faits tout caractère délictueux.

Notre cabinet, vous conseille et vous assiste dans vos contentieux d’urbanisme.

N’hésitez pas à nous contacter au 09.83.45.02.15 pour toute information ou renseignement.

Famille – Possibilité de retrait du droit de visite et d’hébergement du père en cas de difficultés relationnelles persistantes

Tout d’abord, rappelons que selon les articles 373-2 et 373-2-1 du code civil, chacun des père et mère doit entretenir des relations personnelles avec l’enfant et que l’exercice du droit de visite et d’hébergement ne peut être refusé à celui des parents chez lequel ne demeure pas l’enfant que pour des motifs graves.

En cas de séparation, le droit de visite et d’hébergement est fixé par un accord entre les parents ou, à défaut, par le juge aux affaires familiales.

Si ce droit consiste la plupart du temps à recevoir chez soi les enfants en fin de semaine et pendant une partie des vacances scolaires, le Juge peut, dans certaines circonstances, en décider autrement.

Notamment, le droit de visite et d’hébergement peut être refusé ou retiré au parent bénéficiant de ce droit dans les cas suivants:

violence, alcoolisme, toxicomanie ou tout autre pathologie,
relations conflictuelles de l’enfant avec le nouveau conjoint,
dénigrement fréquent de l’autre parent devant ou auprès de l’enfant,
mise en danger de l’équilibre psychique de l’enfant,
désintérêt du parent envers l’enfant.

En 2018, la Cour de cassation à rappelé que ce retrait pouvait également intervenir en cas de difficultés relationnelles persistantes avec l’enfant. (Cour de cassation, Chambre civile 1, 4 juillet 2018, 17-14955)

Dans cette affaire, les juges avaient considéré que les difficultés existantes entre un père et sa fille, entraînant le refus de l’enfant de lui parler et l’attitude inadaptée du père qui tenait des propos dénigrants à l’égard de la mère et en faisant pression sur la mineure en lui laissant entendre qu’il pourrait en obtenir la garde, constituaient des motifs graves, justifiant la suppression du droit de visite et d’hébergement.

Dans tous les cas, c’est au Juge aux affaires familiales, qui doit préserver l’intérêt de l’enfant, d’évaluer chaque situation au cas par cas. La suspension ou le retrait pourront être envisagés si le JAF constate des effets négatifs sur l’enfant : désarroi, détresse, angoisses, ou troubles psychologiques.

Délivrer un congé en période d’urgence sanitaire

Lorsqu’on est bailleur ou locataire, délivrer congé durant la période d’urgence sanitaire s’avère souvent matériellement impossible.

Pour cette raison, les délais de préavis impératifs prévus pour les baux immobiliers bénéficient, à l’instar des délais procéduraux, d’un report lorsque leur date ultime de délivrance intervient au cours de cette période.

Ce report est prévu par l’article 5 de l’ordonnance n°2020–306 du 25 mars 2020 qui dispose en ces termes que :

« Lorsque la convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu’elle est renouvelée en l’absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période où ce délai sont prolongés s’ils expirent durant la période définie au I de l’article premier, de deux mois après la fin de cette période »

Élaboré dans l’urgence, ce texte succinct pose toutefois d’importantes difficultés d’interprétation et de mise en oeuvre.

En matière de baux d’habitation et de baux professionnels :

On constate tout d’abord que les locataires ne sont pas concernés par le texte, ces derniers pouvant donner congé à tout moment et sans risque. Cependant, devant la grande difficulté actuelle de délivrer congé, les locataire seront bien démunis et, rien étant scientifiquement prévu pour eux, ils ne pourront que prendre leur mal en patience.

Côté bailleurs, les enjeux sont plus importants. Prenez par exemple un bail d’habitation nue expirant le 31 octobre 2020. Pour ne pas encourir la nullité, le congé du bailleur devrait être délivré au plus tard le 30 avril 2020, soit 6 mois avant l’échéance du bail.

Littéralement, l’ordonnance du 25 mars 2020 offre un report de délai s’agissant des conventions « renouvelées » en l’absence de dénonciation dans un délai déterminé.

Or, en l’occurrence, si le congé n’est pas délivré dans le délai de 6 mois précité, un nouveau contrat se formera à l’issue de la période initiale, et il ne s’agira pas, à proprement parlé, d’un « renouvellement » (lequel suppose un acte exprès) mais d’une simple reconduction tacite qui, elle, n’est pas expressément visée par le texte.

Est-ce à dire que le congé donné par un bailleur à l’échéance d’un bail d’habitation pourrait ne pas bénéficier du report institué par cette ordonnance? Il demeure selon nous une incertitude et il faut donc espérer qu’une interprétation large prévaudra ou que la loi de ratification, prévue fin mai, soit plus précise en visant, non plus seulement, les convention « renouvelées » mais aussi celles tacitement reconduites.

En matière de baux commerciaux :

La difficulté est ici similaire, voire plus grande encore, car les termes utilisés dans l’ordonnance ne sont guère appropriés. Voici 3 exemples afin d’illustrer la situation:

Exemple n° 1 : le congé est donné en vue d’une échéance triennale. (Pour rappel, à défaut d’un tel congé le bail initial continu). Là encore, il n’y a pas de « renouvellement » à proprement parlé mais une simple continuation du bail existant à défaut de congé. Il n’y a donc qu’un pas pour en déduire que cette situation n’entre pas dans le champs d’application de l’ordonnance.

Exemple n° 2 : le congé (ou la demande de renouvellement) est donné après l’échéance du bail. Celui-ci n’a donc pas pris fin et s’est maintenu en tacite prolongation. La convention n’est pas renouvelée puisque le défaut de congé n’entraîne nullement le renouvellement du bail (Seule l’initiative des parties peut en effet le provoquer).

Exemple n°3 : Avant d’atteindre la période des 12 ans, un locataire demande le renouvellement de son bail pour éviter le déplafonnement de ses loyers (article L. 145-34 du Code de commerce). Cette demande doit être notifiée au bailleur au plus tard 2 mois avant l’échéance des 12 années. Or, si le locataire n’a pu matériellement le faire dans le délai imparti en raison des circonstances exceptionnelles, peut-il arguer d’un report de cette possibilité ? À notre avis le texte ne l’autorise pas.

En outre, il revient d’observer que ce texte va permettre de délivrer des congés avec un préavis très réduit car, en effet, ce n’est pas la durée du bail qui est prolongée, mais la date possible de délivrance du congé.

Prenons par exemple l’hypothèse d’un bail d’habitation expirant le 31 octobre 2020. En temps normal, Le bailleur devrait délivrer congé au plus tard le 30 avril de cette année. Mais cette date se trouvant en cours de la période critique, la date limite pour délivrer congé serait alors prolongée au 24 août 2020 (en partant du principe que le point d’arrivée de la période d’urgence est le 24 mai 2020).

Le bailleur pourrait donc délivrer un congé le 24 août pour le 31 octobre suivant, ne laissant donc que 2 mois à son locataire pour trouver à se reloger convenablement et déménager…

Enfin, l’application de ces dispositions pourrait provoquer des situations ubuesques : imaginons un bail meublé (préavis de trois mois pour le bailleur) venant à expiration le 31 juillet 2020. En partant du principe que le point de départ de la période d’état d’urgence sanitaire est le 12 mars 2020 et que son point d’arrivée est le 24 mai 2020, le bailleur pourrait valablement donner congé jusqu’au 24 août 2020, soit postérieurement au terme du contrat, ce qui serait difficilement concevable.

Nous attendons donc des clarifications sur ces mécanismes dans une loi de ratification qui devrait, en principe, intervenir avant le 25 mai 2020.

Les conditions essentielles à la validité d’une cession de bail d’habitation ou mixte

La cession de bail est une procédure très courante, généralement utilisée dans les cas de figue suivants:

en cas de congé donné par le locataire, afin d’éviter de payer le loyer durant la période de préavis,
afin de rendre service à un proche qui souhaiterait prendre le relais dans la location,

Cette procédure nécessite impérativement l’accord écrit du bailleur, y compris sur le montant du loyer et nous vous conseillons de faire stipuler cette autorisation dans le bail ou dans un avenant au contrat de location. (L. 6 juill. 1989, art. 8)

Souvent, le bailleur subordonnera son accord à la condition que le cédant reste garant des obligations du cessionnaire. Il pourra également exiger d’agréer la cession ou que le cessionnaire lui fournisse une caution. (En effet, rien n’interdit aux parties de fixer des conditions spécifiques à la cession).

Il est important de noter que même lorsque le bailleur n’autorise pas la cession, le locataire est en droit d’héberger un proches car les clause d’un bail d’habitation ne peuvent pas, en vertu de l’art. 8, § 1, Conv. EDH, avoir pour effet de priver le preneur de cette possibilité (Civ. 3e, 6 mars 1996, n° 93-11.113)

Attention toutefois, en cas d’hébergement prolongé si le preneur n’occupe pas personnellement le logement. Une telle situation pourrait être qualifiée de cession ou de sous-location déguisée, et justifier la résiliation du bail au torts du locataire. (Civ. 3e, 10 mars 2010, n° 09-10.412)

Si la cession est régulière, elle emportera la subrogation du nouveau locataire à l’ancien et le transfère des obligations du locataire sur la tête du cessionnaire.

Sauf accord en sens contraire, ce changement de cocontractant ne sera opposable au bailleur qu’à compter, soit du moment où la cession lui aura été signifiée par acte d’huissier, soit à compter du moment où il l’aura acceptée dans un acte passé par-devant notaire (article 1690 du code civil).

Pour toute information ou demande de rendez-vous, le secrétariat de notre cabinet de Raincy vous répond au 09.83.45.02.15.