Blog

Consommation – prêt immobilier et droit à l’oubli en matière de santé

Pour un prêt bancaire destiné à l’acquisition d’un bien immobilier, l’assurance garantissant l’emprunt n’est pas légalement obligatoire.

Mais attention : De fait, il est  pratiquement impossible d’obtenir un crédit sans assurance ! En cas d’invalidité ou de décès, l’assurance prend le relai du remboursement du crédit. Il est donc de l’intérêt de l’accédant comme du prêteur de nouer un accord assurantiel solide, et l’assureur doit logiquement évaluer le risque qu’il prend dans le cadre d’un tel contrat.

Aujourd’hui, un questionnaire médical est presque systématiquement demandé lors de la souscription du contrat de prêt immobilier. Ce questionnaire est destiné à établir les conditions de l’assurance dès lors qu’une affection grave est attestée.

Ce questionnaire doit être rempli avec toute l’honnêteté et la transparence requises, car il engage son signataire. En cas de de déclaration erronée, le contrat de prêt peut être déclaré nul.  L’assureur est alors en droit de retirer sa garantie, et la banque peut exiger le remboursement du capital restant dû, augmenté des intérêts. Sans compter un éventuel dépôt de plainte pour faux et usage de faux, délit passible au maximum de 375 000 euros d’amende !…

L’accès au crédit immobilier est donc un véritable problème pour les personnes atteintes d’affections graves. Elles sont pénalisées par leur situation de santé, qui peut entraîner des exclusions de garanties ou des surprimes sur les contrats de d’assurance des prêts. Une grille de référence établit le barème des pratiques en la matière.

Actuellement, les personnes ayant souffert de cancers ou d’hépatites C et dont le protocole de soins est achevé depuis moins de dix ans pour les plus de vingt-et-un ans (cinq ans pour les personnes n’ayant pas atteint cet âge) doivent déclarer leur affection.

Toutefois, la loi 2022-270 du 17 février 2022, améliore notablement les conditions d’obtention d’un prêt immobilier pour cette catégorie d’accèdants, en ramenant les délais d’obligation de la déclaration de santé à cinq ans pour tous. entrera en vigueur le 1er juin 2022.

Elle confie en outre le soin aux signataires de la convention Aeréas (S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) la charge de négocier dans un délai d’un an l’extension du droit à l’oubli pour d’autres pathologies. Elle leur demande également d’établir les conditions d’une plus grande transparence de la grille de référence encadrant les surprimes et les exclusions de contrats selon les pathologies.

Enfin, le texte adopté supprime le questionnaire de santé, et plus généralement toute forme d’examen de santé pour la garantie des prêts dont la part assurée par personne est inférieure à 200 000 euros, et cela dès lors que l’échéance du prêt arrive avant le 60e anniversaire de l’assuré.

Cette suppression entrera en vigueur le 1er juin 2022.

Droit social – non, la « théorie du préjudice nécessaire » n’a pas disparu

On a longtemps considéré que la théorie « du préjudice nécessaire » en matière de contentieux social avait disparue depuis un arrêt  de la Cour de cassation du 13 avril 2016 (n°14-28.293)  (théorie selon laquelle certains manquements de l’employeur ouvrent « automatiquement »  droit à réparation pour le salarié, sans même que celui-ci n’est à démontrer l’existence d’un préjudice).

Or, force est d’admettre que cette théorie existe encore bel et bien dans les arrêts rendus de nos magistrats du quai de l’horloge.

En effet, ces dernières années, l’existence de préjudices « automatiques » a été reconnue dans plusieurs cas de figure, comme par exemples :

  • En cas de violation de la vie privée du salarié par l’employeur (Soc, 12 novembre 2020),
  • En cas d’absence d’information du salarié sur l’étendue de son droit individuel à la formation (Soc, 19 octobre 2016),
  • En cas de perte injustifiée de l’emploi par le salarié (Soc, 13 septembre 2017),
  • Ou encore en cas de licenciement pour motif économique si l’entreprise était tenue de mettre en place des institutions représentatives du personnel et n’avait accompli aucune diligence en ce sens, privant ainsi le salarié d’être représenté et de voir ses intérêts défendus, (Soc ; 17 octobre 2018),

Une nouvelle illustration nous est même été offerte dans un récent du 26 janvier 2022 (Soc. n°20-21.636) :

Au cas d’espèce, un employé avait été contraint à travailler plus de cinquante heures par semaine, mais la Cour d’appel avait rejeté sa demande d’indemnisation au motif qu’il ne démontrait pas « très exactement en quoi ces horaires chargés lui avaient porté préjudice ».

La Cour a cassé cette décision au motif que « le seul constat du dépassement de la durée maximale de travail ouvre droit à la réparation ».

Le préjudice nécessaire résultant du comportement fautif de l’employeur existe donc toujours, et son champ d’application se précise.

Dans l’arrêt précité, l’avocate générale avait appelé la Cour à réserver la notion de préjudice nécessaire aux seuls « droits fondamentaux  protégés et garantis par la constitution et les règles du droit social de l’Union revêtant une importance particulière », formulation qui ouvre la porte à de nombreuses possibilités.

Divorce – évaluation de la prestation compensatoire et vocation successorale

Lorsqu’il existe une disparité importante de revenus entre les époux au moment du divorce, le conjoint aux revenus les plus faibles peut revendiquer, sur l’autre, une certaine somme d’argent destinée à compenser la perte de niveau de vie qu’il va subir du fait de la séparation : c’est ce qu’on appelle « la prestation compensatoire ».

Pour fixer le montant de cette obligation, les juridictions tiennent classiquement compte des critères énumérés à l’article 271 du Code civil, que sont :

  1. la situation des époux au moment du divorce et l’évolution de celle-ci dans un avenir prévisible.
  2. la durée du mariage, l’âge et l’état de santé des époux,
  3. la qualification et la situation professionnelle des époux,
  4. les conséquences des choix professionnels faits par l’un des époux pendant la vie commune pour l’éducation des enfants et le temps qu’il faudra encore y consacrer ou pour favoriser la carrière de son conjoint au détriment de la sienne,
  5. le patrimoine estimé ou prévisible des époux, tant en capital qu’en revenu, après la liquidation du régime matrimonial,
  6. leur situation respective en matière de pension de retraite.
  7. [Et plus généralement] leurs droits existants et prévisibles,

C’est au sujet de ce dernier critère que c’est posé la question de savoir si la vocation successorale des époux (qu’il faut comprendre comme le droit pour un successible d’être appelé à une successions) devaient être pris en compte dans la fixation du quantum des prestations compensatoires.

Prenons le cas d’école suivant :

Un couple divorce après 14 ans de mariage. L’époux est cadre dans l’industrie et dispose d’un salaire moyen de 4.000,00 EUR. mensuels ainsi que d’une situation professionnelle stabilisée depuis plusieurs années.

Son épouse est quant à elle sans activité depuis quelques années et ne dispose, depuis la séparation, que d’aides sociales pour lui permettre de subvenir à ses besoins, de sorte qu’elle devrait être en principe créancière, sur son époux, d’une prestation compensatoire d’un montant substantiel.

Mais l’épouse est aussi fille unique de parents particulièrement fortunés, toujours vivants mais très âgés, et héritera prochainement d’une fortune colossale qui l’a placera totalement à l’abri du besoin.

Dans cette situation, l’épouse est-elle toujours en droit d’obliger son conjoint à lui payer une prestation compensatoire (pour rappel, destinée à compenser la perte de niveau de vie occasionnée par la séparation) ?Autrement dit, la vocation successorale d’un époux doit-elle être prise en considération par le Juge pour limiter le montant d’une prestation compensatoire ?

Dans un premier temps, la Cour de cassation s’en était remise à l’appréciation souveraine des juges du fond (Civ. 2e, 11 févr. 1981, n° 79-14.612), de sorte que les solutions variaient d’une espèce à l’autre.

Mais par un arrêt remarqué du 16 février 2022, la Cour de cassation a confirmé une interprétation de l’article 271 du Code civil faite en 2005, en considérant que la vocation successorale devait être exclue « des droits prévisibles » visés par cet article.

Partant, la vocation successorale des époux ne doit pas être pris en compte par les juridictions dans l’évaluation du quantum de la prestation compensatoire.

Cette solution est cohérente puisqu’effectivement, rien ne garantit qu’au moment de leur décès, ces parents fortunés n’auront pas épuisé leur fortune, ne laissant à leur enfant unique qu’un maigre capital, voir même des dettes.

Il n’existe en effet pour les héritiers, même réservataires, aucun droit acquis dans la succession de leurs parents, lesquels restent, jusqu’à leur décès, les seuls maîtres de leur patrimoine.

La vocation successorale n’est ainsi qu’un droit éventuel, dont la réalisation réside dans les mains d’un tiers, ce qui la rend imprévisible.

Retrouvé l’arrêt de la Cour de cassation : Civ. 1re, 16 févr. 2022, FS-B, n° 21-20.362

Urbanisme – Délais de prescriptions – ce qu’il faut savoir

Lorsqu’un ouvrage se révèle être en contravention avec les prescriptions d’urbanismes (absence d’autorisations administratives, non respect du permis de construire, violation du PLU applicable, …), il importe de savoir dans quel délai l’administration peut agir pour sanctionner une telle situation, et obliger son propriétaire à procéder aux opérations de remise en conformité des lieux.

En la matière, il existe essentiellement deux délais dits « de prescriptions » qui sont a connaitre impérativement. (N.B. la prescription est une cause d’extinction du droit d’agir en Justice)

Le premier d’entre eux, édicté à l’article L.480-14 du Code de l’urbanisme, fixe à 10 années le laps de temps pendant lequel l’administration peut rechercher votre responsabilité civile en vue d’obtenir (d’une juridiction civile) une mesure de mise en conformité de l’ouvrage litigieux.

A défaut d’action judiciaire intentée contre le propriétaire dans ce délai, l’administration ne peut plus agir aux fins d’obtenir la modification ou la démolition de l’ouvrage non conforme.

Le second délai de prescription à retenir est celui applicable en matière délictuelle puisque la majeure partie des infractions aux règles d’urbanisme sont des délits engageant votre responsabilité pénale.

A cet égard, il est important de savoir que« l’action publique des délits se prescrit par six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise(article 8 du code de procédure pénale)

Passé ce délai de 6 années, l’auteur d’une infraction aux règles d’urbanisme ne peut plus être poursuivi pénalement, la prescription ôtant aux faits tout caractère délictueux.

Notre cabinet, vous conseille et vous assiste dans vos contentieux d’urbanisme.

N’hésitez pas à nous contacter au 09.83.45.02.15 pour toute information ou renseignement.

Famille – Possibilité de retrait du droit de visite et d’hébergement du père en cas de difficultés relationnelles persistantes

Tout d’abord, rappelons que selon les articles 373-2 et 373-2-1 du code civil, chacun des père et mère doit entretenir des relations personnelles avec l’enfant et que l’exercice du droit de visite et d’hébergement ne peut être refusé à celui des parents chez lequel ne demeure pas l’enfant que pour des motifs graves.

En cas de séparation, le droit de visite et d’hébergement est fixé par un accord entre les parents ou, à défaut, par le juge aux affaires familiales.

Si ce droit consiste la plupart du temps à recevoir chez soi les enfants en fin de semaine et pendant une partie des vacances scolaires, le Juge peut, dans certaines circonstances, en décider autrement.

Notamment, le droit de visite et d’hébergement peut être refusé ou retiré au parent bénéficiant de ce droit dans les cas suivants:

  1. violence, alcoolisme, toxicomanie ou tout autre pathologie,
  2. relations conflictuelles de l’enfant avec le nouveau conjoint,
  3. dénigrement fréquent de l’autre parent devant ou auprès de l’enfant,
  4. mise en danger de l’équilibre psychique de l’enfant,
  5. désintérêt du parent envers l’enfant.

En 2018, la Cour de cassation à rappelé que ce retrait pouvait également intervenir en cas de difficultés relationnelles persistantes avec l’enfant. (Cour de cassation, Chambre civile 1, 4 juillet 2018, 17-14955)

Dans cette affaire, les juges avaient considéré que les difficultés existantes entre un père et sa fille, entraînant le refus de l’enfant de lui parler et l’attitude inadaptée du père qui tenait des propos dénigrants à l’égard de la mère et en faisant pression sur la mineure en lui laissant entendre qu’il pourrait en obtenir la garde, constituaient des motifs graves, justifiant la suppression du droit de visite et d’hébergement.

Dans tous les cas, c’est au Juge aux affaires familiales, qui doit préserver l’intérêt de l’enfant, d’évaluer chaque situation au cas par cas. La suspension ou le retrait pourront être envisagés si le JAF constate des effets négatifs sur l’enfant : désarroi, détresse, angoisses, ou troubles psychologiques.

Délivrer un congé en période d’urgence sanitaire

Lorsqu’on est bailleur ou locataire, délivrer congé durant la période d’urgence sanitaire s’avère souvent matériellement impossible.

Pour cette raison, les délais de préavis impératifs prévus pour les baux immobiliers bénéficient,  à l’instar des délais procéduraux, d’un report lorsque leur date ultime de délivrance intervient au cours de cette période.

Ce report est prévu par l’article 5 de l’ordonnance n°2020–306 du 25 mars 2020 qui dispose en ces termes que :

« Lorsque la convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu’elle est renouvelée en l’absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période où ce délai sont prolongés s’ils expirent durant la période définie au I de l’article premier, de deux mois après la fin de cette période »

Élaboré dans l’urgence, ce texte succinct pose toutefois d’importantes difficultés d’interprétation et de mise en oeuvre.

  • En matière de baux d’habitation et de baux professionnels :

On constate tout d’abord que les locataires ne sont pas concernés par le texte, ces derniers pouvant donner congé à tout moment et sans risque. Cependant, devant la grande difficulté actuelle de délivrer congé, les locataire seront bien démunis et, rien étant scientifiquement prévu pour eux, ils ne pourront que prendre leur mal en patience.

Côté bailleurs, les enjeux sont plus importants. Prenez par exemple un bail d’habitation nue expirant le 31 octobre 2020. Pour ne pas encourir la nullité, le congé du bailleur devrait être délivré au plus tard le 30 avril 2020, soit 6 mois avant l’échéance du bail.

Littéralement, l’ordonnance du 25 mars 2020 offre un report de délai s’agissant des conventions « renouvelées » en l’absence de dénonciation dans un délai déterminé.

Or, en l’occurrence, si le congé n’est pas délivré dans le délai de 6 mois précité, un nouveau contrat se formera à l’issue de la période initiale, et il ne s’agira pas, à proprement parlé, d’un « renouvellement » (lequel suppose un acte exprès) mais d’une simple reconduction tacite qui, elle, n’est pas expressément visée par le texte.

Est-ce à dire que le congé donné par un bailleur à l’échéance d’un bail d’habitation pourrait ne pas bénéficier du report institué par cette ordonnance? Il demeure selon nous une incertitude et il faut donc espérer qu’une interprétation large prévaudra ou que la loi de ratification, prévue fin mai, soit plus précise en visant, non plus seulement, les convention « renouvelées » mais aussi celles tacitement reconduites.

  • En matière de baux commerciaux :

La difficulté est ici similaire, voire plus grande encore, car les termes utilisés dans l’ordonnance ne sont guère appropriés. Voici 3 exemples afin d’illustrer la situation:

Exemple n°  1 : le congé est donné en vue d’une échéance triennale. (Pour rappel, à défaut d’un tel congé le bail initial continu). Là encore, il n’y a pas de « renouvellement » à proprement parlé mais une simple continuation du bail existant à défaut de congé. Il n’y a donc qu’un pas pour en déduire que cette situation n’entre pas dans le champs d’application de l’ordonnance.

Exemple n° 2 : le congé (ou la demande de renouvellement) est donné après l’échéance du bail. Celui-ci n’a donc pas pris fin et s’est maintenu en tacite prolongation. La convention n’est pas renouvelée puisque le défaut de congé n’entraîne nullement le renouvellement du bail (Seule l’initiative des parties peut en effet le provoquer).

Exemple n°3 : Avant d’atteindre la période des 12 ans, un locataire demande le renouvellement de son bail pour éviter le déplafonnement de ses loyers (article L. 145-34 du Code de commerce). Cette demande doit être notifiée au bailleur au plus tard 2 mois avant l’échéance des 12 années.  Or, si le locataire n’a pu matériellement le faire dans le délai imparti en raison des circonstances exceptionnelles, peut-il arguer d’un report de cette possibilité ? À notre avis le texte ne l’autorise pas.

En outre, il revient d’observer que ce texte va permettre de délivrer des congés avec un préavis très réduit car, en effet, ce n’est pas la durée du bail qui est prolongée, mais la date possible de délivrance du congé.

Prenons par exemple l’hypothèse d’un bail d’habitation expirant le 31 octobre 2020. En temps normal, Le bailleur devrait délivrer congé au plus tard le 30 avril de cette année. Mais cette date se trouvant en cours de la période critique, la date limite pour délivrer congé serait alors prolongée au 24 août 2020 (en partant du principe que le point d’arrivée de la période d’urgence est le 24 mai 2020).

Le bailleur pourrait donc délivrer un congé le 24 août pour le 31 octobre suivant, ne laissant donc que 2 mois à son locataire pour trouver à se reloger convenablement et déménager…

Enfin, l’application de ces dispositions pourrait provoquer des situations ubuesques : imaginons un bail meublé (préavis de trois mois pour le bailleur) venant à expiration le 31 juillet 2020. En partant du principe que le point de départ de la période d’état d’urgence sanitaire est le 12 mars 2020 et que son point d’arrivée est le 24 mai 2020, le bailleur pourrait valablement donner congé jusqu’au 24 août 2020, soit postérieurement au terme du contrat, ce qui serait difficilement concevable.

Nous attendons donc des clarifications sur ces mécanismes dans une loi de ratification qui devrait, en principe, intervenir avant le 25 mai 2020.

Les conditions essentielles à la validité d’une cession de bail d’habitation ou mixte

La cession de bail est une procédure très courante, généralement utilisée dans les cas de figue suivants:

  • en cas de congé donné par le locataire, afin d’éviter de payer le loyer durant la période de préavis,
  • afin de rendre service à un proche qui souhaiterait prendre le relais dans la location,

Cette procédure nécessite impérativement l’accord écrit du bailleur, y compris sur le montant du loyer et nous vous conseillons de faire stipuler cette autorisation dans le bail ou dans un avenant au contrat de location.  (L. 6 juill. 1989, art. 8)

Souvent, le bailleur subordonnera son accord à la condition que le cédant reste garant des obligations du cessionnaire. Il pourra également exiger d’agréer la cession ou que le cessionnaire lui fournisse une caution. (En effet, rien n’interdit aux parties de fixer des conditions spécifiques à la cession).

Il est important de noter que même lorsque le bailleur n’autorise pas la cession, le locataire est en droit d’héberger un proches car les clause d’un bail d’habitation ne peuvent pas, en vertu de l’art. 8, § 1, Conv. EDH, avoir pour effet de priver le preneur de cette possibilité (Civ. 3e, 6 mars 1996, n° 93-11.113)

Attention toutefois, en cas d’hébergement prolongé si le preneur n’occupe pas personnellement le logement. Une telle situation pourrait être qualifiée de cession ou de sous-location déguisée, et justifier la résiliation du bail au torts du locataire. (Civ. 3e, 10 mars 2010, n° 09-10.412)

Si la cession est régulière, elle emportera la subrogation du nouveau locataire à l’ancien et le transfère des obligations du locataire sur la tête du cessionnaire.

Sauf accord en sens contraire, ce changement de cocontractant ne sera opposable au bailleur qu’à compter, soit du moment où la cession lui aura été signifiée par acte d’huissier, soit à compter du moment où il l’aura acceptée dans un acte passé par-devant notaire (article 1690 du code civil).

Pour toute information ou demande de rendez-vous, le secrétariat de notre cabinet de Raincy vous répond au 09.83.45.02.15.

 

Le saviez vous? la jouissance du logement familial en cas de séparation de parents non mariés : les nouveaux pouvoirs du JAF

Jusqu’ici, contrairement aux époux, les parents non mariés en cours de séparation étaient privés de toute possibilité de réclamer, même à titre temporaire, la jouissance du logement familiale au profit de l’un ou de l’autre d’entre eux.

C’est précisément pour remédier à cette situation inégalitaire que la loi de programmation et de réforme pour la justice du 23 mars 2019 à créé l’article 373-2-9-1 du Code civil conférant au Juge aux affaires familiales le pouvoir de statuer sur la jouissance provisoire du logement de la famille en cas de séparation de parents non mariés.

Plus concrètement, le Juge peut désormais attribuer temporairement la jouissance du logement familial à l’un des deux parents s’il est saisi d’une requête relative aux modalités d’exercice de l’autorité parentale.

On peut penser que « l’intérêt de(s) enfants(s) » constitue le critère premier à prendre en considération pour statuer sur ce chef de demande, mais il ne constitue certainement pas l’unique critère: La capacité d’un parent à assumer les charges relatives au logement, le lieu d’exercice d’une activité professionnelle par l’un des deux parents, la difficulté d’un parent à retrouver un autre logement (au vu notamment de sa situation financière), sont autant de motifs que le juge pourra retenir pour accueillir ou rejeter la demande qui lui est présentée au titre de la jouissance du logement de famille.

Dans le cas ou le logement familial correspond à un bien pris à bail ou lorsqu’il constitue la propriété personnelle de l’un des parents, nous pouvons déduire de l’article 373-2-9-1 du Code civil que l’attribution ne pourra excéder la durée maximale de 6 mois (passé ce délai, le parents bénéficiaire de la mesure ne disposera plus d’aucun titre lui permettant de se maintenir dans les lieux).

Mais les choses sont légèrement différentes lorsque le logement est un bien indivis et que les parents sont seuls indivisaires car, dans cette hypothèse, le Juge à le pouvoir de proroger cette période de 6 mois si le tribunal est saisi des opérations de liquidation-parage du bien.

En toute hypothèse, il est important que le parents exposé à devoir quitter le domicile familiale sollicite un délai pour partir sous peine de se trouver privé de logement du jour au lendemain.

Pour tout renseignement ou prise de rendez-vous, contactez notre cabinet au 09.83.45.02.15.

Votre entreprise reçoit une assignation devant le Tribunal de commerce: quelques règles de procédure à connaître

Lorsqu’une entreprise est assignée devant un tribunal de commerce par l’un de ses cocontractants ou clients,  il importe pour son dirigeant de connaître quelques règles procédurales essentielles pour s’y retrouver et défendre ainsi utilement.

Tout d’abord, il faut savoir que l’oralité est de règle devant le tribunal de commerce, ce qui implique que les parties doivent présenter oralement leurs prétentions et moyens respectifs aux magistrats lors de l’audience, ce, même si elles conservent la faculté de se référer à ce qu’elles auraient formulé par écrit.

Attention, si l’oralité est de règle devant cette juridiction, cela ne dispense pas l’entreprise de communiquer à son contradicteur, spontanément et en temps utile avant l’audience, l’ensemble de ses moyens de faits et de droit, ainsi que l’intégralité de ses éléments de preuve.  Il s’agit là de respecter le principe du contradictoire, autre principe essentiel de la procédure civile.

Une copie de vos éléments de preuves et de vos éventuelles écritures doit ainsi impérativement être adressée avant l’audience à votre adversaire, faute de quoi, la juridiction pourrait décider de ne pas les prendre en compte.

Il est encore important de savoir qu’en matière commerciale, l’affaire peut être évoquée dés la première audience et que, de ce fait, la défense doit, autant que possible, être prête à la date indiquée sur l’assignation.

Toutefois, si l’affaire n’apparaît pas en état d’être jugée, la formation de jugement peut ordonner l’ouverture d’une phase d’instruction en décidant de désigner l’un de ses membres pour y procéder, ou en instruisant elles-même aux audiences ce qui, en pratique, est le cas le plus fréquent.

Cette phase d’instruction sert essentiellement à trancher les difficultés qui pourraient survenir concernant la communication des pièces, d’éventuels incidents d’instance, ou encore d’examiner la nécessité d’ordonner certaines mesures d’instruction (mesures d’expertises, constats d’Huissier,…).

Une fois l’affaire en état d’être jugée, elle est plaidée à l’instance. Les plaidoiries peuvent être précédées d’un rapport du juge chargé de l’instruction à la demande du président de la formation de jugement.

Notez enfin que si les parties sont en principe tenues de comparaître, elle peuvent se voir accorder une dispense judiciaire leur permettant de ne pas se présenter à l’audience (C. pr. civ., article 861-1).

Depuis plusieurs années, le cabinet de Me Aurélien Bouillot intervient très régulièrement devant les tribunaux de commerce d’île-de-France et dispose d’une compétence technique reconnue en la matière.

Le saviez-vous : les conséquences du refus de renouvellement d’un bail commercial

Le refus de renouvellement d’un bail commercial est l’acte par lequel le bailleur manifeste sa volonté de mettre fin au contrat.

Il résulte généralement d’un congé délivré par le bailleur sans offre de renouvellement ou d’une réponse négative à une demande de renouvellement faite par le locataire.

Important: le refus de renouvellement est un droit pour le bailleur. Il n’a pas à être motiver dès lors que celui-ci propose le paiement d’une indemnité d’éviction à son locataire.

Ladite indemnité vise à compenser le préjudice subi par le preneur du fait de son éviction et se compose d’une indemnité principale, correspondant à la valeur marchande du fonds de commerce (le plus souvent un pourcentage du chiffre d’affaires des trois dernières années), ainsi que d’indemnités accessoires correspondant, notamment, aux frais de déménagement et de réinstallation engendrés, ainsi qu’aux frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur . (C. com., art. L. 145-14, al. 1er).

Elle est à la charge du bailleur et, jusqu’à son complet paiement, le locataire a le droit de se maintenir dans les lieux aux conditions et clauses du contrat expiré, ce, en contrepartie d’une indemnité d’occupation fixée comme le loyer et respectant la valeur locative du bien.

Toutefois attention:  si le droit à une indemnité d’éviction est une prérogative d’ordre public pour le locataire (C. com., art. L. 145-15), le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans avoir a payer d’indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime ou s’il peut invoquer son droit de reprise sur l’immeuble.

Généralement, le motif grave et légitime se caractérise par l’existence de manquements importants au statut des baux commerciaux, ou aux obligations du bail, imputables au locataire.

A ce titre, il est important de noter que s’il s’agit de l’inexécution d’une obligation du bail (ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds), le refus de renouvellement devra être précédé d’une mise en demeure d’avoir à faire cesser l’infraction sauf dans le cas où celle-ci est irréversible (C. com., art. L. 145-17-1).

Concernant enfin le droit de reprise dont bénéficie le bailleur, la loi énumère limitativement les quatre cas dans lesquels il s’applique : la démolition de l’immeuble en cas d’insalubrité ou de dangerosité (C. com., art. L. 145-17-1, 2°) ; l’habitation par le bailleur des locaux d’habitation accessoires au local commercial (C. com., art. L. 145-22) ; la réaffectation des locaux en locaux à usage d’habitation (C. com., art. L. 145-23-1) ; la construction d’un local d’habitation sur un terrain nu (C. com., art. L. 145-24).

Notre cabinet est naturellement disposé à assister bailleurs et locataires confrontés à ce type de situations. Pour tout contact ou prise de rendez-vous avec Maître Bouillot, composez  le 09.83.42.02.15. du lundi au vendredi de 9h00 à 19h00.