Le saviez-vous : les conséquences du refus de renouvellement d’un bail commercial

Le refus de renouvellement d’un bail commercial est l’acte par lequel le bailleur manifeste sa volonté de mettre fin au contrat.

Il résulte généralement d’un congé délivré par le bailleur sans offre de renouvellement ou d’une réponse négative à une demande de renouvellement faite par le locataire.

Important: le refus de renouvellement est un droit pour le bailleur. Il n’a pas à être motiver dès lors que celui-ci propose le paiement d’une indemnité d’éviction à son locataire.

Ladite indemnité vise à compenser le préjudice subi par le preneur du fait de son éviction et se compose d’une indemnité principale, correspondant à la valeur marchande du fonds de commerce (le plus souvent un pourcentage du chiffre d’affaires des trois dernières années), ainsi que d’indemnités accessoires correspondant, notamment, aux frais de déménagement et de réinstallation engendrés, ainsi qu’aux frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur . (C. com., art. L. 145-14, al. 1er).

Elle est à la charge du bailleur et, jusqu’à son complet paiement, le locataire a le droit de se maintenir dans les lieux aux conditions et clauses du contrat expiré, ce, en contrepartie d’une indemnité d’occupation fixée comme le loyer et respectant la valeur locative du bien.

Toutefois attention:  si le droit à une indemnité d’éviction est une prérogative d’ordre public pour le locataire (C. com., art. L. 145-15), le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans avoir a payer d’indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime ou s’il peut invoquer son droit de reprise sur l’immeuble.

Généralement, le motif grave et légitime se caractérise par l’existence de manquements importants au statut des baux commerciaux, ou aux obligations du bail, imputables au locataire.

A ce titre, il est important de noter que s’il s’agit de l’inexécution d’une obligation du bail (ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds), le refus de renouvellement devra être précédé d’une mise en demeure d’avoir à faire cesser l’infraction sauf dans le cas où celle-ci est irréversible (C. com., art. L. 145-17-1).

Concernant enfin le droit de reprise dont bénéficie le bailleur, la loi énumère limitativement les quatre cas dans lesquels il s’applique : la démolition de l’immeuble en cas d’insalubrité ou de dangerosité (C. com., art. L. 145-17-1, 2°) ; l’habitation par le bailleur des locaux d’habitation accessoires au local commercial (C. com., art. L. 145-22) ; la réaffectation des locaux en locaux à usage d’habitation (C. com., art. L. 145-23-1) ; la construction d’un local d’habitation sur un terrain nu (C. com., art. L. 145-24).

Notre cabinet est naturellement disposé à assister bailleurs et locataires confrontés à ce type de situations. Pour tout contact ou prise de rendez-vous avec Maître Bouillot, composez  le 09.83.42.02.15. du lundi au vendredi de 9h00 à 19h00.